지낌이 카페에서 이젠날자님의 글입니다.

저는 직업상 숫자 놀이를 좋아할 수 밖에 없어서 제가 함 무상지분율 구해보죠....ㅎㅎ

단지 전체 면적이 246,208.3 제곱미터 입니다. 이중 13% 기부하니까 87% 만큼인 204,352.9 제곱미터가 실제 대지면적이 됩니다. 3.3 으로 나누니 61,925.12 평이 되네요.

용적율 250%를 적용하면 154,813 평이 되네요. 하지만 61,925.12 평의 6.75% 정도가 임대면적이죠?? 4,180평이 됩니다. 그래서 실제 분양면적은 150,633 평이 됩니다.

전체 세대수를 2,900 세대로 잡고. 세대당 1,000만원 이주 보조비와 가구당 3억을 이주비로 지급한다면, 1,000만원 + (3억 * 6% * 3년) = 64,000,000 원 이 됩니다. 이를 2900세대에게 지급되니 185,600,000,000원 즉 1,856억 정도가 되네요.... 아래 부동산뉴스에서 이주비와 사업비 총 2,740억이라고 제시하셨는데 여기서도 한 천억 정도가 차이가 나네요...ㅋㅋ 아마도 차액은 누군가가 먹겠죠??....ㅎㅎ

그리고 제가 이곳저곳 찾아보니 건축비 평당 400이면 최고급 아파트 짖고도 남는다고 하더군요...ㅎㅎ

그럼 400 * 154,813평 하면 619,251,178,788원이 됩니다. 약 6,200억이 되네요. 평당 분양가를 2,100만원으로 잡으면 2,100 * 150,633평 하면 3,163,289,834,043원 즉 3조1,633억 정도 되네요. 부동산뉴스에서 분양수입 300억 이라 추정하셨으니 분양수입 + 임대수입하면 3조 1,933억 정도 됩니다. 즉 총수익은 분양수입 - 총공사비 - 사업비등 이니 3조 1,933억 - 6,200억 - 1,856억 = 2조 3,877 억이 되고 이를 분양가로 나누면 2조 3,877억/2,100만원 = 113,700 평이 되네요.

113,700평/61,925.12평 하면 1.84가 나오네요. 그럼 이 수치가 적당한 것인지 검증해 볼까요??

61,925.12평 * 1.84 하면 = 113.735.17평이고 실제 분양면적 150,633평에서 이를 제외하면 36,897.68평이 됩니다. 즉 건설사 몫이 되는 거겠죠??

그럼 건설사 수입은 36,897.68 * 2,100만원인 = 774,851,178,788원 즉 7,749억 정도이네요. 여기에 임대수입 300억을 더하면 8,049억 정도가 되고 총공사비 6,200억 + 사업비 1,856억을 더하면 총비용 8,056억이 되네요. 그래서 건설사 수입과 비용이 거의 똑같이 나오네요. 당연합니다. 무상지분율 구하는 공식이 바로 건설사 총수익과 총비용이 같게 해주는 공식이니까요. 대신 건설사와 시행사는 바로 공사비에 마진을 붙여서 수익을 창출하는 것입니다.

그럼 400 공사비중 70만원이 남으면 건설사의 수익은 바로 70만원 * 154,813평 = 즉 108,368,956,288원 약 1,084억이 됩니다. 이러니 고덕6단지에서 174%가 나올 수 있는 것입니다. 각자 한번 해보십시요. 평당 공사비 400으로 해놓고 무상 지분율 164%, 154%, 144% 일때 시공사와 건설사에서 챙기는 수익이 어떻게 되는지 한번 보시죠. 사업비 더 늘려서 2,000억으로 잡았습니다.

대지면적	총건설면적	분양면적	무상지분율	조합원 지분	건설사 지분	총건설비	총사업비	건설사수익	총비용	총수익	차익
61,925	154,813	150,633