- 시공사선정총회 무산…깜짝 놀란 조합 선정방식 변경
낮은 무상지분율이 분란의 ‘씨앗’이 돼 조합원 간 갈등이 커지면서 시공사 선정에 난항을 겪고 있는 고덕 주공2단지(서울 강동구 고덕동 217번지ㆍ이하 고덕2단지) 재건축 사업이 새로운 국면을 맞이하게 됐다.
고덕2단지 재건축 조합은 지난 6일 ‘제3차 대의원회의’에서 조만간 시공사 선정 공고를 다시 내고 시공사 선정 작업을 공공관리자제도 시행 전까지 마무리한다는 방침을 세웠다.
특히 조합은 이번 시공사 선정 시 ‘단독’ 업체만 응찰할 수 있도록 조건을 바꿨다. 이날 대의원회의에는 총 85명이 참석했고 변경안은 43명의 찬성으로 의결됐다.
조합원들이 격렬히 반대하는 통에 이미 한 차례 시공사선정총회가 무산됐기 때문에 더 이상 버티기 어려웠던 조합이 ‘고육책’으로 내놓은 대안으로 풀이된다.
이에 따라 예비 시공사 중 하나였던 삼성물산 건설부문-GS건설 컨소시엄은 깨지게 됐다. 이제껏 한 배를 탔던 두 건설사가 서로 경쟁할 수밖에 없는 상황이 된 셈. 삼성은 현재 단독 입찰이 가능한지 검토 중이며 GS는 공고가 난 후 참여 여부를 결정할 것이란 전언이다.
건설업체 관계자 A씨는 “삼성과 GS가 고덕2단지 재건축 시공권을 수주하기 위해 쏟아 부은 자금을 고려하면 양사는 이 사업을 절대 포기할 수 없다”면서 “하지만 이미 내놓을 수 있는 카드가 거의 다 노출돼 어려운 싸움이 될 듯하다”라고 말했다.
조합 측이 입찰 방식을 바꾸면서까지 조합원들 ‘달래기’에 나섰지만 조합 측 계획대로 사업이 진행될 지는 여전히 ‘미지수’다. 대다수 업계 관계자들은 시공사선정총회가 일단 한 번 무산된 경우 사업 지연이 불가피하다는 ‘경험칙’을 첫째 이유로 꼽는다.
게다가 입찰 방식마저 변경돼 사실상 시공사 선정 절차가 원점으로 돌아간 상황에서 새로운 방식에 맞는 건설사들의 입찰 제안서 마련 등 이뤄져야 할 절차가 많다는 점도 ‘걸림돌’로 지적된다. 재건축 사업 특성상 ‘변수’가 많다는 점까지 고려하면 상황은 그다지 여유로운 편이 아니란 얘기다.
◆ 6단지 무상지분율이 ‘불’ 질러
고덕2단지가 이와 같은 ‘내홍’을 겪게 된 데에는 인근 고덕 주공6단지(이하 고덕6단지)에서 두산건설이 제시한 ‘174%’라는 높은 무상 지분율이 한몫했다.
무상 지분율은 조합원들이 각자의 대지 지분(토지 소유 면적)에 따라 공짜로 새 아파트를 배정받는 비율을 말한다. 이 수치가 높을수록 무상으로 받을 수 있는 면적이 커진다. 지분율은 개발 이익(분양 수입-총 비용)에 비례한다. 분양 수입이 많을수록 사업비용이 적을수록 높아지는 것이다.
예를 들어 고덕2단지 42㎡(공급면적)의 경우 대지 면적 67㎡에 1.37(삼성-GS 컨소시엄 지분율)을 곱하면 무상으로 분양받을 수 있는 아파트 면적이 나오는데 대략 91.8㎡가 된다.
따라서 이보다 넓은 면적으로 가려면 추가부담금을 내야 한다. 3.3㎡당 조합원 추정 분양가 1900만 원 적용할 경우 112㎡에 입주하기 위해서는 1억2000만 원가량의 추가 부담이 생긴다는 뜻이다.
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