노벨 경제학자 루비니가 국내 모 방송국과의 인터뷰에서 클로징 멘트로 “ 한국은 앞으로 아파트가 복마전이 될 것이다” 라는 화두를 던지고 끝을 맺었다.

나는 그의 이 말에 참으로 대단한 사람이란 것을 새삼 느꼈다. 부동산으로 바닥을 기어 부동산으로 일어난 토종 윤상원이 보다 그의 혜안이 더 밝다는 사실에 감탄한 것이다. 하기야 한국의 아파트 문화 연구(?) 로 사회학 박사 획득자가 벌써 여러 명이나 탄생 됐으니까. 세계적인 석학 루비니가 모를리 없지. 완전 쪽팔려 못살겠네 그려

“복마전” 이란 말은 쉽게 풀이해서 “미래의 대재앙” 이란 뜻이다 여러분은 루비니가 던진 화두를 곰곰이 생각해 보았는가?

공동, 다중주택인 아파트가 투기 대상이 되었던 나라는 지구상에 애오라지 대한민국 하나뿐이다. 어떻게 세월 따라 썩어가는 소모품에 불과한 아토피 콘크리트 덩어리가 투기 대상이 될 수 있었단 말인가?

있을 수가 없는, 불가능한 일을 가능하게 만들어 줄줄이 오징어 낚시에 걸려들었다는 사실에, 한 민족의 냄비 근성을 루비니는 간파한 것이지. ㅋㅋㅋ 이는 마치 한 판의 피라미드 폰지 사기 게임에 줄줄이 굴비 엮이듯 엮인 꼴이 아닌가? 이런 피라미드 폰지 사기게임은 하부 구조에서 더 이상 받아줄 여력이 고갈 됐을 때 와르르르 무너지는 메카니즘을 갖고 있단다.

그 징조로서

1) 소득은 줄어들고 있는데 빚은 점점 늘어나고 있다는 사실→거품 파열의 징조가 오고 있다는 뜻.

한국은행의 금융안정보고서에서 개인 빚이 819조원으로 늘었고 소득은 2만 600 달러에서 1만 5천 달러로 줄었다는 보고서에서 입증되고 있다는 것이다. 그리고 부동산 담보대출 연체율이 2.8%로 담보가액으로는 무려 38조원으로 대폭 늘었다는 사실, 즉 대출 상환능력은 점점 취약해지고 있고, 대출 부담능력은 더 약화되고 있다는 말이다.

 더욱 더 큰 문제는 앞으로 끔찍한 구조조정을 앞두고, 점점 더 기하급수적으로 상황이 악화 될 것이라는데 있다. 지금 금융부채 대비 가처분 소득은 1.4배(XXX | 배성민 기자 | 입력 2009.04.28 12:02) 이다. 다시 말해 연 1000만원 소득자가 금융권에 진 빚이 1400만원 이란 뜻이다. 이제 피라미드 폰지 폭탄돌리기는 끝났고, 더 이상 받쳐줄 하부 세력도 고갈 돼가고 있으니 와르르르 무너질 일만 남았다고 볼 수 있다.

사례 보고서>

XXX8226; 가계빚 800조 넘었다 -아시아경제

XXX8226; 가계도 기업도 빚더미 "날개가 없다". (30대 기업 부채비율 98%에서 현재 200%로 급증) -아시아경제

XXX8226; 집집마다 빚잔치..부채상환 능력 갈수록 악화 -아시아경제

XXX8226; 소득의 30% 빚 갚느라 헉헉- 한국은행이 28일 발표한 "금융안정보고서"에 따르면 가계의 금융부채 상환능력을 보여주는 개인 가처분소득 대비 금융부채비율은 지난해 1.40배로 나타나 계속 기하급수적으로 늘고 있다.(이는 년 1000만원 소득 가구가 빚이 1400만원 이란 뜻)

결론 → 이는 다시 말해 코앞에 다가오고 있는 2차 충격에서는 가계건 기업이건 간에 매물 홍수를 예고하고 있으며, 아파트 대폭락이 임박 했다는 뜻으로 알란 말이다.

2) 대한민국 최초의 고층 아파트 재건축 순환 주기가 와있다. (노벨 경제학자 루비니 교수 예언의 핵심)

강남 송파 가락동 저층 시영아파트 2차 재건축 현장에서는 무슨 일이 벌어지고 있을까? 그곳은 3000가구가 넘는 대단지에다가 대지 지분이 무려 135%나 되는 그야말로, 불과 몇 년 전만해도 강남 저층 아파트가 요술지팡이 노릇을 할 때 무려 13평 아파트가 7억을 홋가 했던 노른자위 재건축 아파트 였었다.

그런데 지금은 4억에도 팔리지 않고 있단다. 왜 그럴까? 개발 분담금으로 대지 총 연면적의 25%를 서울시에 기부체납해야 되고, 전용 면적 18평 이하의 소형 아파트를 20%이상 지어야 하고, 과밀억제 부담금 등으로, 전용 25평(32평형)을 배정 받는데....

현금 청산금 만 무려 2억 5천만 원을 지불해야 한다. 게다가 이주비와 그에 따른 금융비를 추가로

2억 6천만 원 이상을 또 부담해야 한다 (합이 5억 1천만 원).

게다가 강남은 이미 자가 거주 율이 15%, 제 1금융권 평균 융자금이 2억 9천만 원, 제 2금융권 평균 융자금이 5억3천만 원으로(부동산 114 자료) 자그마한 충격에도 무너질 수밖에 없도록 취약한 구조이다

(강남에 집사는 사람은 빚없이 현찰로 산다는 언론의 선동에 놀아나지 마세요. 골로갑니다.)

여기가 끝이면 좋게?

건축기간 중에 조합측과 건설사 컨서시엄의 야합으로 인한 수 차례 설계 변경으로 엄청난 비용증가는 관례요 상식인 것이다.(도~적~놈~들). 이러다 보니 조합원과 조합측의 얽히고설킨 소송사태로 모든 공정이 현재 4년 째 완전 중단된 상태다. 이러지도 못하고 저러지도 못하고 건설사에 코가 꿰인채로

세월이 가면 갈수록 조합원들의 금융비용만 눈덩이처럼 불어나 이제는 이판사판 공사판이 다 되어버린 루비니의 예견대로 복마전이 되고 만 것이다. 한 마디로 망했다고 보면 된다.

대지 지분이 135%짜리 저층 아파트도 저 지경인데 하물며 대지 지분이 건축물 대비 40%도 안되는 고층 아파트는 더 말해 무엇하리...

현재 강남에 35년차가 넘은 고층아파트는 은마, 잠실 주공 5단지, 쌍용, 한양, 현대 등 부지기수다. 은마와 잠실 주공 5단지 예를 들자면 조합을 구성한지 어언 8년이 넘는다. 그런데 왜 아직까지 재건축은 고사하고 조합 설립 인가조차 신청을 하지 못하고 있을까?

건설사를 온 사방을 들 쑤시며 알아봐도 아무도 응답이 없거든, 왜? 일반 분양 몫은 고사하고, 소형 평형 의무비율, 개발 분담금 등으로 오히려 현재 살고 있는 평형보다 훨씬 좁은 아파트 배정을 감수해야 되거든, 조합 설립인가를 받는 순간 조합원 명의변경 금지조항에 걸려들어 발목 잡히게 생겼거든, 그렇게 되면 폭탄돌리기가 끝장나게 생겼거든, ㅋㅋㅋ

 막상 어거지로 재건축을 실시하게 된다면? 가구당 이주비 및 금융비용 건축비 등으로 최하 6억 5천만 원 이상 현금이 있어야 되는데, 이게 될 일이 아니거든, 그러니 불나방 몇 마리가 뛰어 들어오길 학수고대 하며 빠져나갈 타이밍을 가재미 눈깔 뜨고 기다릴 수밖에,