존경하는 조합원 여러분 안녕하십니까? 

우리 주변에도 코로나19 확진자가 발생하는 등 공포의 그림자가 드리워져 있는 엄중한 시기에 새해 신축년 설날을 맞아 안부인사를 드리기도 조심스럽습니다만 곧 좋은 날이 오리라는 희망을 품고 건강에 각별히 유의하시기 바라며, 부디 안전한 가운데 대복 받으시고 옥체 건안하시며 가내 두루 화평하시기를 기원드립니다.   

그동안 조합원님들의 적극적인 성원에 힘입어 대과없이 성공적인 재건축사업을 진행하여 마무리 단계에 접어들게 된 점 진심으로 감사의 말씀을 올립니다. 우리 조합은 앞으로 조합해산 및 청산절차가 남아 있는데, 일부 조합원들께서는 조합해산총회만 하면 모든 것이 종료되는 것으로 잘못 이해하고 있으나 법인해산을 하더라도 청산법인으로 전환되어 청산위원회가 종전 조합의 잔여업무를 그대로 수행하게 되며, 아래의 선결문제 등을 비롯한 모든 잔여 업무가 종료되어야 청산결의 후 법인청산등기를 함으로써 재건축사업이 완전히 종료되는 것입니다.

우리 조합은 금년 3월 중 해산총회를 개최하여 선 해산결의를 하고 추후 그 요건이 성취되었을 때 법인해산신고 등의 절차를 진행할 계획이었나, 법인해산결의를 하게 되면 법정기간 내에 해산신고 및 해산등기를 해야 하는 의무규정 때문에 대단지인 우리단지는 다른 중소단지와는 다르게 사후환경영향평가를 3년간 의무수행해야하므로 조합의 업무가 종료되지 못하는 관계로 부득이 해산총회는 여건이 갖추어진 내년 하반기 이후에 진행하여야 함을 바로잡아 알려드리오니 양지하여 주시기 바랍니다.

그러나, 해산총회 이전이라도 임시총회를 개최하여 잉여사업수익 및 잔여예산 중 청산 시까지의 필요경비를 제외하고 환급해 드릴 계획이며, 다만, 코로나19로부터 안전하게 총회를 할 수 있는 시기에 임시총회를 개최하기 위해 그 준비를 진행하고 있음을 알려드립니다. 

현재 선결해야 하는 문제점 등으로는 대략 다음과 같습니다. 

⑴ 환급금과 세금(기타 소득세 등) 정리문제의 복잡성

우리 조합은 과거 사업수익과 직결되는 일반분양의 분양가결정과 관련하여 당시 분양시장이 매우 불투명한 상황이었기 때문에 시공사와의 치열한 논쟁과 반대, 주변의 적극적인 만류에도 불구하고 과감하고도 공격적인 마케팅 전략을 관철시켜 당시로서는 최고의 분양가로 완판이라는 대성공으로 이어져 엄청난 추가 수익을 창출할 수 있게 됨으로써 추가분담금없이 환급할 여력이 생겼습니다. 그러나 섣불리 환급금으로 처리할 경우 엄청난 세금을 부담하여야 하므로 합법적으로 절세할 수 있는 방안을 찾기 위해 국토부에 관리처분계획을 변경하는 방안에 대한 질의, 타 조합의 적용사례 등을 살피면서 다각도로 절세방안을 검토하고 있습니다.

한편, 여러분께서 기대하고 계시는 환급금은 조합원 지분에 따라서 다를 것이나 대략 배당될 것으로 예측되는 잉여수익금 총액은 대략 300억 원 이상이 될 것으로 알고 있으며 정확한 환급금액은 회계사의 정산을 거쳐 차기 총회 책자에 공개될 것이므로 궁금하시더라도 좀 더 기다려 주시기 바랍니다.

여하튼 이것은 여러분의 협조에 힘입어 성공적으로 수행된 사업의 결과물이니 기쁜 마음으로 기대해주십시오.

참고로 작년 3월 코로나19의 확산세 속에서 어렵사리 개최한 총회의 결과로 35억원에 해당하는 절세를 하여 수익을 지켰습니다. 당시 취지도 모르면서 일부 조합원과 일반분양자들이 총회를 방해하는 민원을 구청에 제기하였고 구청은 구민회관 등 기타 장소 임대를 취소 및 거절하였으며, 조합은 애를 태우다가 결국 기부채납 전의 그라시움 기부채납공원에서 다행히 개최하였던 사실을 기억하실 것입니다. 만일 총회 개최를 포기하였다면 35억 원은 세금으로 사라졌겠지요. 그렇게 노력하여 지켜낸 소중한 수익입니다. 그런데도 그건 당연히 해야 하는 일 아니냐는 식으로 폄훼하지 말고 진정으로 격려해주기를 부탁드립니다.  

⑵ 정비기반시설 사업의 미완료

기부채납하는 기반시설 중 일부 도로부분의 준공이 아직 나지 않고 있고,특히 지하철 시설의 지상권설정과 관련한 문제가 미해결로 대립되고 있습니다. 그 외 일부 사안은 구청 담당자가 바뀌면서 추가 요구하는 사항은 사업시행인가 때는 없는 항목으로 이미 협의로 끝난 사항이고, 또한 비용문제가 수반되는 것이기 때문에 시공사가 어려움을 호소하고 있으나 조합은 더 이상 어떠한 추가 비용도 부담할 수 없다는 입장을 구청에 전달하였습니다. 따라서 도로부분에 대한 준공이 나지 않아 아직 인수인계가 되지 않은 상태이지만 이것은 지하철 관련 부분을 제외하고는 2월 말경이면 종료될 것으로 예상됩니다. 따라서, 시공사의 나머지 용역비 일부가 미지급 상태입니다.  

(3) 취득세 환급 및 각종 세금관련 처리문제

조합원의 아파트 및 상가에 대한 취득세에 대한 과세표준액 포함여부에 대한 기준이 불명확한 부분이 많아서 지자체별로 상이하게 적용하는 사례가 있으므로 이에 대한 적정성 여부를 검토하여 취득세 과오납금 부분을 적출하여 이에 대한 환급신청을 하고 수용되지 않을 경우, 취득세부과처분 취소소송을 진행할 예정이며, 또한, 법인세, 배당소득세 원천징수 의무 등 세금관련 소멸시효는 납세의무 발생일로부터 5년이 경과 되어야 소멸되고 조합청산 이후 세금부과 사유가 발견될 경우 청산인에게 책임이 전가될 수 있기 때문에 최종적인 청산은 세금문제의 소멸시효기간 등을 고려하여야 한다고 관련업무 전문업체는 자문하고 있습니다.

⑷ 사후환경영향평가

사업부지가 100,000㎡이상인 정비사업현장(고덕지구에서 고래힐은 이미 3년 차이므로 해소되었지만 그라시움과 아르테온은 해당)은 준공 후 3년 경과 시점인 2022년도 하반기에 사후환경영향평가가 종료되므로 평가결과에 따른 후속 조치가 발생될 수 있으며, 참고로 에코사업단의 건축물 등의 AS기간도 동일 합니다. 

⑸ 조경 하자수목 재보식 및 건축물 하자 보수 건

조경에서 현재까지 고사목들은 2021년 춘계(3∼5월)에 재보식이 시행될 예정입니다. 만일 2021년도에 고사주 발생은 2022년까지는 하자처리가 됩니다. 그리고 건축물 등 공유지분에서 발견되고 신고된 하자 등은 예를 들면 외벽의 미장 크랙과 같은 하자는 2021년과 2022년에 걸쳐 발생상황에 따라 우선을 정하여 일괄 조치할 예정이라고 시공사에서 답했습니다.  

⑹ 보존서류 구청이관작업

사무실은 해산총회 후 해산이 의결되면 2개의 창고와 두 사무실 캐비넷에 비치된 막대한 분량의 서류를 분류하여 보존할 서류는 구청에 이관하고 청산총회를 위한 서류는 별도 보관하고 나머지는 폐기함으로서 조합의 해산 및 청산 절차가 순차적으로 종료되는 것이라고 하니 참고하시기 바랍니다.  

⑺ 코로나19 펜데믹으로 조만간 총회개최 난망

코로나19의 대유행으로 비록 야외라 하더라도 50명 이상 모임이 불가한데 10%인 약 300인 이상 참석할 수 있는 총회장을 확보하는 것은 현재로서는 어려울 뿐 아니라 배당소득세 원천징수 등 각종 세금문제의 방안이 마련(인근선행단지 참조 예정)되고, 또 5월경을 목포로 하되 구청에서 승인받을 수 있는 장소가 마련되는 대로 총회 책자를 인쇄 배포하고 환급을 위한 임시총회 개최를 한 다음 환급을 지급하고자 하오니 참고하시기 바랍니다.

다시 한번 말씀드리자면, 재건축사업은 우리만 한 것이 아니고 선행한 타 단지, 타 지역의 사례가 많으므로 우리 조합은 그것을 십분 참고하여 흠결 없는 마무리를 하고자 합니다. 조합원 여러분께서는 저마다의 다른 생각과 의문점이 있겠으나 지금까지 늘 상식선에서 판단하고 열정적으로 사업을 추진해 온 조합 집행부를 신뢰하여 주시고 절차에 따라 순차적으로 진행이 이루어질 것이므로 부질없이 아무 말 대잔치 하듯 유언비어를 만들지 마시고 지켜 봐주시고 기다려 주시기를 부탁드립니다.  

끝으로 항상 건강하시고 대 유행병으로부터 안전한 가운데 즐겁고 보람된 신축년 설 명절 되시기를 충심으로 기원드립니다.

立春大吉하시고 建陽多慶하십시오. 感謝합니다.