이해를 돕는 말씀

존경하는 고덕주공2단지 및 삼익그린12차 아파트 조합원 여러분!

새봄이 어느새 한봄으로 드는 것 같습니다.

최근 시공사 선정 총회를 앞두고 내용은 잘 이해하지 못한 채로 무상지분율에 대한 막연한 기대치가 높았던 까닭에 실망감에 차서 혹시 혼돈스러워 하시고 계실까 하여 다시 한 번 설명의 말씀을 드리는 바입니다.

우리 2단지의 용적률에 대하여는 알기 쉽게 표를 만들어 일전에 공지사항에 첨부파일로 게재하였으니 참고하시기 바랍니다. 우리 2단지 계획용적률이 249.67%이지만 기부채납 및 보금자리주택에 해당하는 용적률을 제하고 나면, 실제 순수용적률은 207% 정도입니다. 많은 분들이 실제 유용용적률을 250%로 알고 계시는데 그렇지 않음을 다시 말씀드립니다.

그리고 지분율은 시공사들이 제출한 입찰제안서를 근거로 대의원회의 자료로 만들어 배부한 것은 있지만 조합이 지분율을 제시한 것은 없습니다. 그럼에도“조합이 제시한 무상지분율 운운”하며 허위문건을 작성하여 배부한 행위는 바람직하지 않습니다.

무상지분율 151%, 160%가 아니라 200%를 받으면 더 좋지요.

그러나 그것에는 공식이 있습니다. 그 공식은 재건축동의서에도 있습니다. 정확하지 않지만 대략 짚어보면 지분율 151%를 확보하려면 평균분양가가 약2,700만원되어야 하고 지분율 160%를 확보하려면 평균분양가가 약 3,000만원은 되어야 합니다. 그런데 일반분양가 2,269만원, 조합원분양가 1,815만원을 적용하여 151%, 160% 지분율을 주장하면 이루어지겠는지요?

아시다시피 지분율은 용적률, 분양가, 이주금융비를 포함한 사업비 등에 의해 결정되는 것인 줄은 모두가 다 아실 것입니다. 지분율을 계산해보시려면 홈피에 공개해둔 우리2단지 시공사선정지침서의 공사수준 및 사업비조견표와 시공사가 제시한 공사비 등을 참고하면 여러분께서도 시뮬레이션 해 보실 수 있습니다. 사업비나 용적률은 비교적 고정적인 부분이고 분양가가 다소 유동적인데 향후 우리2단지가 분양할 당시에 분양가가 확정되는데 그때의 부동산 경기와 맞물리게 될 것입니다. 만일 공급과잉이나 경제불황 등으로 분양이 저조하게 되면 그때는 잘 지은 아파트는 제값에 분양될 것이지만, 그렇지 않은 아파트는 분양이 어려울 것이라고 봅니다. 특히 고덕지구는 시기조정을 한다고 해도 거의 연이어 동시에 많은 물량이 나오게 될 것입니다.

한편, 수차 말씀 드렸지만, 이미 그런 제안을 한 회사도 있습니다만, 우리2단지의 재건축은 예비선정된 코오롱, 대림, GS삼성컨소 중에 어느 회사가 시공사로 선정 되든 간에, 각사가 어느 수준의 지분을 제시했든 간에 결국은 도급제사업을 하고 있는 고덕지구 인근 유사단지(3단지, 시영단지)와 비교해서 동등이상 최고지분율을 확보할 것이니 염려하시지 마십시오.

그렇게 되면 우리2단지는 미분양 등과 같은 위험부담을 배제하기 위해 지분제를 하면서도 도급제를 하는 인근단지와 비교해서 동등이상의 지분을 확보하는 것이므로 불만이 있을 수가 없습니다.

재건축 우리2단지만 하는 것도 아니고 비교우위가 확보된다고 하는데도 부질없이 방해해서 재건축이 늦어지면 7월부터는 공공관리 적용받게 되고, 오는 가을에 (가칭)도시재생활성화기본법 등이 제정되면 재건축도 거의 공공사업으로 전환되어 세입자대책 100% 확보 등 공공간선시설에 대한 부담금이 늘어나게 되면 그때는 더 높은 지분율 요구는 커녕 사업자체가 어려워질 수도 있을 것입니다.

한편, 우리2단지 사업방식을 확정지분제로 한다고 가정하면 그렇게 정해도 결국은 변동지분제가 되는 것이고 또 도급제를 해도 지분제와 같아 질 것입니다. 이것이 고덕지구 재건축의 현주소인 것입니다. 지분이냐 품질(내외부 포함)이냐 그것이 문제이지만 좀 더 지분을 높이기 위해 주택품질을 낮추는 것은 후일 오히려 엄청난 손실을 보게 될 것입니다. 그리고 그 지분차이도 몇% 안 되는 것입니다. 아마도 두 마리, 세 마리 토끼를 다 잡을 수 있다면 좋겠지만 그런 사냥을 하기란 좀 불가능할 것입니다.

 옆을 돌아보면 과거 인근 1단지가 160% 지분을 준다고 처음에 선전하자 우리2단지의 반대하시던 분들 난리가 아니었는데 지금 1단지 160% 받았습니까?

암사동 강동시영 롯데캐슬 190만원에 입찰하여 공사도급하였는데 190만원에 공사하였는지 묻고 싶습니다.

그리고 현재 고덕지구 모단지에 입찰하려는 모회사가 160% 지분을 제시한다고 하는 소문이 있다고 운운합니다.(150%가 아니라 160%이어서 수정함)

모단지의 분양성이 우리 2단지 보다 양호하지 못한데 어찌 실현가능하겠습니까? 하느님한테 돈 받아서 더 높은 지분율을 주겠는지 모르지만 만일 그렇게 제시하는 회사가 있다면 관리처분 및 청산에 이르면 1단지 모습이 될 것은 명약관화합니다.

아닌 말로 시공사가 제시한 지분이 마음에 들지 않으면 도급제로 공사하면 공사비만 지급하고 나면 사업결과물로 이익을 분담하게 되므로 공평할 것입니다. 그러나 위험을 담보하고 싶지 않다는 것 아닙니까? 결국 지분제는 제시하는 지분이 마음에 들지 않는다, 도급제는 위험하다라고 한다면 우리 2단지재건축사업은 한 발도 못나가게 됩니다.

다시 말씀드리건대, 타단지와 비교해서 품질을 높이면서도 동등이상의 최고지분을 확보하는 지분제를 하겠다고 약속하였는데도 못 믿으시면 인근 시영아파트와 주공3단지는 이미 도급제 방식을 택하고 있습니다. 우리2단지도 도급제를 선택하시면 비교해서 무리가 없을 것입니다.