고덕주공2단지아파트 주택재건축정비사업조합


제목	개발이익환수 건교부 보도자료발췌

작성자	추진위	등록일	2004-07-12	조회수	3899

※ 개발이익환수 입법예고에 따른 추진위 입장 금일 건설교통부에서 개발이익환수관련 발표한 내용은 혹시나 하던 일이 결국에는 터지고 말았으며 사유재산을 침해하는 악법 입법폐지를 위한 투쟁 명분은 명확해졌습니다. 이는 절대다수의 조합원들이 절대용납 할 수 없는 재건축악법으로 고덕주공2단지 추진위원회도 다른 재건축조합 및 관련기관들과 연계하여 투쟁하여 사수토록 할 것이며 고덕주공2단지 토지등소유자 여러분들의 적극적인 참여를 부탁드리겠습니다. <이하 건설교통부 보도자료 발췌>----------------------------------------------- 도시및주거환경정비법 입법예고 “재건축 개발이익 환수”, “정비사업 절차 및 기준 간소화” □ 건설교통부는 재건축 개발이익환수 방안으로 재건축사업에 임대주택 공급을 의무화하는 한편, 재건축․재개발사업의 원활한 사업추진과 서민주거복지 향상을 위하여 정비사업 절차간소화 및 기준을 개선하는 내용의 도시및주거환경정비법중개정법률안을 7월13일 입법예고 함 □ 임대주택 공급의무 제도는 6월7일 부동산공개념위원회가 발표한 내용을 변경없이 수용한 것임 □ 정비사업 절차간소화 및 기준개선은 “사업착수는 신중히 하되, 착수된 사업은 신속하고 투명하게 진행되도록 하자”는 취지하에 제정된 도시및주거환경정비법이 2003.7.1부터 시행된 후 - 안전진단 기준이 강화되고 정비계획 제도 등이 도입되어 무분별한 재건축 추진이 감소되고 ｢선계획-후개발｣ 원칙이 정착되고 있는 반면, - 신설된 조합운영기준(동의율, 대의원회 구성기준 등) 등이 다소 엄격하여 사업추진이 지연되는 문제를 개선하고자 하는 것임 □ 입법예고안은 부동산공개념위원회의 검토와 관계전문가, 시․도 및 시․군․구 관계 공무원 협의 등을 거쳐 마련되었으며, 하반기에 입법을 완료할 계획임 □ 입법예고된 개정법률안의 주요내용 ≪ 재건축 임대주택의 건설 및 관리방안 ≫ ① 임대주택은 일반분양주택과 구분하지 않고 혼합배치 - 관리의 효율성과 갈등소지 완화를 위해 시설면에서 임대주택과 분양주택의 차별하지 않고 동호수 추첨시 임대주택 동호수도 추첨으로 선정 * 사업시행인가분은 일반분양분 동호수 추첨시 무작위 선정 ② 입주자․임대료․임대보증금은 시도지사가 결정 - 재건축아파트의 입지 및 관리수준에 따라 관리비의 편차가 크고, 임대비용이 시세보다 크게 저렴한 경우 불법전대 가능성이 커서 입주자․임대료․임대보증금 기준을 일률적으로 정하는 것은 부작용이 예상되므로 시․도지사가 지역 특성을 고려하여 기준 마련 ③ 분양전환 불허 - 임대기간도 시․도지사가 결정하도록 하되, 입주과열을 방지하기 위해 분양전환을 불허함 ≪ 정비사업 신속화를 위한 제도개선 ≫ ① 정비계획과 지구단위계획 중복수립 방지 - 정비계획은 지구단위계획으로 간주되나, 정비계획으로는 용도지역변경(예: 2종→3종)을 할 수 없어 지구단위계획을 별도로 수립하여야 하는 것을 정비계획으로도 용도지역변경이 가능토록 개선하고, 지구단위계획을 수립하면서 정비계획 항목을 모두 포함한 경우에는 정비계획 수립을 면제함 ② 조합 의사결정 신속화 - 정관변경에 조합원 2/3 이상의 동의 및 조합임원의 선임에 조합원 과반수 출석과 출석조합원 2/3 이상의 동의 기준을 두고 있으나, 동의서 징구에 장기간이 소요되고 총회가 무산되는 경우가 많아 정관변경은 조합원 과반수 동의, 조합임원 선임은 과반수 출석과 출석조합원 과반수 동의로 의결정족수를 조정함 ③ 재개발 공동사업 인정 - 재개발사업의 경우 재건축사업과 같이 조합을 단독 사업주체로 하고 시공사는 사업시행인가후 경쟁입찰로 선정하도록 하고 있으나, 재건축사업과 달리 입주자대표회의 등 의견수렴기관이 없고 사업성이 떨어져 조합이 사업비용을 조달하기가 어려운 현실을 고려하여 주민과 시공사간 공동사업시행을 허용함 * 재건축사업은 현행과 동일하게 조합이 단독으로 시행하고 시공사는 사업시행인가후 경쟁일찰로 선정 ≪ 서민․중산층 주거복지 강화 ≫ ① 노후불량지 정기조사 및 공공보조 대상 확대 - 비정기적으로 실시되던 주거환경개선사업이 상시사업화 되었으나 체계적인 사업추진이 미흡하므로, 앞으로는 5년마다 전국의 노후불량지를 정기적으로 조사하여 지역여건에 따라 재건축․ 재개발․주거환경개선사업 등 정비방향을 결정 - 주거환경개선사업에서 공공지원은 기반시설 지원에 머물렀으나, 앞으로는 임시수용시설 설치비용도 공공지원대상으로 하여 공사기간중 타 지역으로 이주하는 사례를 방지 ② 주거환경개선지구내 주택건설기준을 개정 - 주거환경개선지구내 건설하는 주택의 규모를 현재는 85㎡ 이하(10%는 85㎡ 이상가능)로 개략적으로 규정함에 따라 영세민이 입주가능한 소형주택의 공급이 미흡하므로, 주택건설기준을 구체적으로 규정하여 원주민 재정착률을 높이도록 함 ③ 재건축 주택공급제도 개선 ㅇ 무주택자의 주택수급기회 확대를 위해, 현재 투기과열지구안에서 재건축조합원중 다주택 보유자에 대하여 최대 2채까지 공급이 가능한 것을 1채만 공급가능하도록 축소 ④ 시․도지사에게 주택규모 제한재량 부여 ㅇ 현행 소형주택 의무비율에 따라 초소형 주택만 집중공급되는 방식으로 불합리하게 운용되는 점을 감안, 시․도지사에게 도시․주거환경정비기본계획에 주택규모 기준(예 : 최대평형, 최소평형 또는 면적비율 기준 등)을 규정할 수 있도록 근거규정 마련 문 답 자 료 1. 재건축 임대주택 공급의무화 개발이익 환수방안으로 임대주택 공급방안을 정한 이유는? □ ｢부동산공개념위원회｣에서 재건축개발이익환수 방안으로 ① 지가상승분(종료시점-개시시점)의 일정률을 환수하는 방안 ② 용적률 상승분의 일부를 부담금으로 부과하는 방안 ③ 일반분양분에 대한 채권입찰제 실시 방안 ④ 임대주택 공급 의무화 방안 등 - 여러 대안에 대하여 목적의 적합여부, 정당성, 공공성, 집행가능성, 시행효과, 위헌성 등을 검토하였으며, ④안이 가시적인 환수효과가 있고 목적과 방법이 적정하며 시행방안이 명료해 가장 적정한 방안으로 검토됨 ․ ①안은 사업개시(조합설립인가 또는 사업시행인가) 시점의 지가가 이미 상승되어 있어 환수효과가 적으며, ․ ②안은 미실현이득에 대한 환수의 위헌성과 일반분양가로 전가가능성 ․ ③안은 복잡한 시행절차 등 집행가능성에 문제가 있어 ㅇ 당초에는 임대주택 무상기부채납방안이 검토되었으나, 법률 자문결과 적정한 보상이 없으면 위헌성이 있고 재건축이 위축될 가능성이 있다는 지적에 따라 용적률인센티브 및 표준건축비로 보상하는 것으로 보완한 것임 재건축만 대상으로 시행하는 등 위헌소지가 있다는 지적이 있는데 ? □ 위헌성을 지적하는 의견은 민간사업인 재건축사업에 임대주택 공급의무를 부과하는 것이 사유재산권 침해이며, 다른 개발사업과의 형평성 문제를 제기하고 있음 □ 그러나, 재건축사업은 국토의계획및이용에관한법률에서 도시계획사업으로 규정되어 있어 공공성을 갖는 사업임 - 다른 민간개발사업인 재개발․도시개발사업도 임대주택 의무를 부과중인 것을 감안할 때 형평의 문제는 없음 * 재건축 임대주택의 면적비율은 증가된 용적률의 25%이므로 전체면적기준으로는 5～15% 수준임 - 또한, 임대주택의 건축비와 토지비용을 표준건축비와 용적률 인센티브 부여를 통해 통상적인 보상수준으로 보상하므로 재산권침해로 보기 어려움 * 주택재개발사업 임대주택 : 표준건축비 및 공시지가로 보상 * 도시개발사업의 임대용지 : 조성원가이하로 공급 임대주택면적 만큼 용적률 인센티브를 제공하는 것은 국토계획법의 용적률 체계와 상충되고 과밀화를 우려되는 것은 아닌가? □ 서울시 등 대부분의 도시는 국토계획법령에서 정한 용적률 기준을 조례로 50%p 하향조정하고, 기반시설을 기부채납하는 조건으로 50%p 범위안에서 용적률을 완화하는 것이 관행화 * 국토계획법에 의하면 기반시설 제공시 인정되는 용적률 완화는 당해 용도지역에 적용되는 기준의 150%까지 허용됨 * 서울시 용적률 기준 : 1종 150%, 2종 200%, 3종 250% □ 재건축 임대주택 면적만큼 용적률을 완화해도 조례의 용적률 기준을 초과하는 경우는 있을 것이나, 국토계획법의 용적률 기준을 초과하지 않으므로 과도한 완화는 아님 ㅇ 국토계획법상 용적률 한도를 초과하려면 조례기준을 모두 인정받고 인센티브가 50%p이상(증가되는 용적률의 규모는 200%p)이어야 함 - 제2종지역에서 200%p 이상 증가(0⇒200%)는 불가능 - 제3종지역에서 기존용적률이 50% 미만인 것은 없음 * 서울시의 경우 도시계획심의에서 2종에서는 180%선(개포지구 등), 3종에서는 220%선(고밀도 지구)만 인정하고 있는 추세임 재건축으로 공급하는 임대주택의 성격은? □ 재건축임대주택은 월세아파트 개념을 도입한 것으로 입주자가 일반 세입자와 동일한 조건으로 관리주체가 되는 새로운 유형의 임대주택임 □ 입주자․임대보증금․임대료 기준 등이 기존의 국민임대, 공공임대, 민영임대와 다르게 별도로 책정되는 새로운 유형의 임대주택임 재건축 임대주택의 매입재원은 확보되어 <