고덕주공2단지아파트 주택재건축정비사업조합


제목	재건축개발부담금입법 부당성과 모순점 총정리

작성자	추진위원장	등록일	2006-04-12	조회수	4702

토지등소유자, 조합원 여러분, 그리고 진정 냉정한 판단을 가지고 계시는 애국시민여러분! 또한 언론관계자 여러분! 도대체 재건축개발부담금입법이 제정해서 되는 정책법안인지 안되는 정책법안인지 현명하고도 냉정하게 판단해주시기바랍니다. 이해당사자도 아닌 사람들에게 물어서 몇%찬성한다고 언론플레하는 정책이 성공한 예는 세계적으로 없습니다. 본 홈페이지를 보시는 여러분께 위원장이 그동안 법제정의 부당함과 모순점을 나름대로 총정리한 내용을 보고드립니다. ▣ 재건축단지가 이미 수탈 부담하는 내역 1. 임대아파트 의무건축에 따른 토지강제수탈 - 헌법소원 중 사유지 토지를 강제 수탈 하고도 현재로서는 건축비를 실비용으로 해주지 않아 표준건축비가 실건축비의 70-80%정도여서 추가부담 발생 2. 기반시설분담금 부담 이미 기반시설 다 된 곳에 기반시설부담금 또 부담 3. 의무적 기부채납 공원, 도로, 학교 등 준강제로 기부채납 당함 4. 조합원지위양도 금지 - 헌법소원 중 재산권행사 제한 받음 5. 용적률 억제 강화와 소형평형의무화 국토의계획및이용에관한법률보다 서울시조례가 무려50%이나 억제강화 하고도 다시 업무지침으로 10-40% 재강화 하여 과거 및 현재 건축 중인 5개저밀도와 동일한 조건인데도 엄청난 피해를 봄 - 형평성 매우 결여됨 6. 층수 제한하여 망가진 주거환경건설 유도 용적률을 규제하면 밀도를 조절되므로 이제 백년을 내다보는 주택건설에서 친환경주택건설을 위해서는 층수제한규제는 두지 않거나 대폭 완화하는 것이 당연한데도 조경 잘하고 집 잘 지으면 집값 오르니 판상형(군대막사형)아파트를 짓고 조경도 조잡하게 하라고 하는 정채이니 이 정권과 정부, 서울시와 공무원은 더 이상 친환경서울을 말할 자격이 없음 7. 각종 세금의 중과세 법인세, 취득세, 양도소득세, 보유세 등 각종 세금의 중과세로 결국은 자본주의가 실종되고 국가주택이 될 것임 8. 현재 : 06/03/30 발표한 개발이익부담금 입법추진 아래 설명 참조 ▣ 개발부담금 입법 수용할 수 없는 이유들 1. 형평성에 어긋난 위헌적 발상이다. 개발이익은 토지의 형질변경에 의하여 발생하는 것이며 주택건축과는 별개의 갓인데도 유돋 재건축에만 적용한다면 신규택지, 주택단지, 재개발 등과 형평성에 크게 어긋난다. 신규주택 나대지의 용적률은 0%이다. 여기에 수백%의 건축을 하면서 용적률증가에 의한 개발이익부담금을 부과할 것인가? 이것이 다시 집값상승(원가로 포함)의 요인이 되는 것이다. 2. 공시지가 적용에 있어 정책수행의 객관성을 담보할 수 없다. 시점 적용이 매우 불합리하고 공시지가도 추진위원회 인가당시 실제 시가적용률 40-50%이던 것을 준공당시에 가서 80%-100%로 적용하는 것은 어불성설로 정책의 객관성을 전혀 담보할 수 없음 3. 재건축단지 집값인상은 미래가치의 선반영일 뿐이다. 재건축단지 집값상승은 장차 지어질 새집에 대한 미래가치의 선반영이지 투기현상 아니다. 다만 최근 2, 3년 사이에 비정상적으로 재건축과 비재건축간의 주택가격이 시이소를 하면서 앙등한 것은 ➊시중여유자금 440조억원의 투자처가 없음 ➋규제강화에 따른 공급부족 및 희소가치에 의한 앙등 ➌현상오진과 성급한 주택규제정책 전개로 인한 실패 - 예를 들면 소형평형 의무화가 대형평형 앙등조장, 재건축규제가 더욱 심해지자 신축아파트값 앙등조장 등과 같은 현상과 같은 이유에서 이지 재건축의 일부 투기꾼의 역할도 없지 않으나 이미 그들은 대다수 빠져나간 상태이거나 자금압박을 받지 않아 장기전에 돌입함으로서 피해가 없으며 오히려 집한 채 가진 서민만 엄청난 피해를 보게 되는 정책이 됨 4. 용적률증가는 정책시혜도 개발이익 대상도 아니다. 용적률증가를 개발혜택으로 해석하는데 용적률의 증가는 건축물의 증가이지 토지의 증가가 아니다. 도한 용적률은 법에 정하고 있는 사항으로 국민 누구나 평등하게 적용받는 사회적 약속이지 행정행위 등을 통한 시혜를 받는 것이 아니다. 그런데 마치 특혜를 주는 것으로 해석한다면 소급입법하여 과거에 용적률 300-400%로 재건축한 모든 단지로부터 환수하여야할 것이다. 더욱이 서울시의 경우 용적률을 법에서 정한 것보다 서울시조례로 50%나 감소적용하고 있으므로 과거와의 형평성은 차치하고라도 현행 법적으로도 손해를 보고 있습니다. 그리고 정부가 재건축단지에 무슨 행위를 해주었기에 개발이익환수인가? 5. 재건축 지분율 불로소득 아니다. 내 땅의 일부를 팔고 추진회비를 내서 재건축하고 또 수많은 노력과 시간을 투자해서 새집을 짓는 것이지 이른바 재건축 무상지분이 불로소득 아니다. 특히 저층아파트 주민들은 넓은 토지를 가지고 좁은 집에서 세금(토지세)은 많이 내면서 20여년동안 11평형, 13평형, 14평형, 15평형, 16평형 커봐야 18평형에서 재건축 바라보고 고통을 참으며 허리띠 졸라매고 성실하게 살아온 소시민이 대부분이다. 빈대 잡으려고 초가 삼 간 태우는 격의 사회주의적 발상은 이미 정책실패가 예고되고 있다. 6. 미실현이익을 강제부과 할 경우 낼 돈이 없다. 집한 채 갖고 일생을 그럭저럭 살아왔는데 개발부담금 명목으로 환수하면 그만큼 분담금을 추가로 내어야 살만한 크기의 평형으로 입주할 수 없어 결국 팔고 이사를 해야 하는데 조합원지위양도도 금지되어 있으므로 불가능하며 결국 서민 죽이는 정책입법이다. 예)16평형(토지지분 25평)이 34평형 아파트를 입주할 수 있는데 안 먹고 안 쓰고 알뜰히 모아서 겨우 서민아파트 한 채 마련하여 20년 세월동안 고통을 참으며 보내고 그 중 토지일부를 팔아서 겨우 국민주택평형 마련하는 것이 그렇게도 배 아픈 큰 이익이라고 생각하는가? 그리고 미실현이익에 대하여 부담금을 강제부과 하겠다면, 차후 내 집을 팔 때 오히려 가격이 하락하면 역으로 보상하겠다는 것인가? 그것도 아니라면 결국 우리 서민은 집 팔고 이사를 가야하는 것이다. 그런데 조합원지위양도 금지법으로 인해 집을 팔수가 없다. 이런 공산주의 정책이 전개되어서야 되겠는가? 7. 재건축단지는 이미 너무 많은 것을 부담하고 있다. 이상과 같이 우리 재건축 단지는 너무 많은 것을 부담하고 있다. 그리고도 부족해서 재건축이 마치 공공의 적인 양 “때려 잡자 재건축, 쳐부수자 강남권”이라 한다면 역시 이번 정책도 반드시 실패할 것이다. 강남은 세계경제11대국의 중심 지역이므로 당연히 그에 걸맞게 비싸야하고 최고의 지역이 되어야 마땅하다. 전국평준화 공산주의 이론에서도 없는 이상일 뿐이다. ▣ 법제정상의 모순점 1. 추진위에서 준공 시까지 집값(공시지가)상승분을 안분하여 법시행 이후 기간분만 부과한다고 하나 소급입법에 해당되며 착수시점의 기준시가와 준공시점의 기준시가 적용률이 너무 차이가 커서 과도한 이익으로 평가가 된다. 2. 집값상승분을 아파트만 하는 것이 아니라 모든 주택(주택, 빌라, 연립 등)을 평균한다는 것은 가치가 전혀 다른 물건의 비교기준치로 경제의 경자도 모르는 언어도단적인 발상이다. 3. 건축비를 실건축비가 아니라 정부의 표준건축비를 기준 삼는 것은 과거 문화혁명당시 공산주의 중국에서나 볼 수 있는 정책이다. 4. 기부채납(도로, 공원, 학교부지 등)분과 토지매각처분(일반분양분토지)을 비용으로 산정하지 않는 것은 2중 수탈이다. 5. 재건축 주민별 평형, 향, 동별위치, 층별등에 따라 가치가 다 다른데 어떻게 공평한 분담을 하겠는가. 주민을 이간질시키고 피탈 나는 싸움을 시키는 일이 될 것이다. 6. 개발이익을 양도세 필요경비로 공제할 경우 오히려 1주택자(비과세)가 피해를 입게 된다. 7. 법시행 후부터 시작되는 재건축단지의 경우는 착수시점 이전 준비단계에 집값이 대폭등할 수 있다. 그리고 착수시점이후의 개발이익을 줄어들게 할 수 있다. ▣ 올바른 진단 1. 투자처를 찾지 못하는 풍부한 시장여유자금(400조에서 440조로 늘어감)이 증권시장은 불안하여 들어가지 않고 크게 벌지 못하더라도 제값을 유지는 안전한 투자처가 부동산이므로 부동산수효가 늘게 되었고 2. 규제로 재건축이 중단 또는 지연됨과 동시에 후분양제도 등으로 현재의 공급이 더욱 부족해졌고 3. 시장경제원칙을 무시한 규제일변도와 필요한 강남에 공급대책 없는 규제정책이 가능성지역의 희소가치를 오히려 높여 줌으로서 맞아떨어져 더욱 집값상승을 부추겼다. 4. 집값안정대책의 유일한 대책은 강남에서의 주택공급이다. 그렇다면 강남권의 재건축을 용적률, 층수제한 등을 국토법에 정한만큼(1종 150%, 2종 250%, 3종300%) 적용하고 재건축을 촉진하여 일반분양분을 공급하는 길만이 해결책이다. 모관계자는 재건축을 통해서 주택공급의 효과를 기대하지 않는다고 수년전부터 말했는데 그 발상이 오늘날 주택정책을 실패하게 한 원인이 된 것이다. 개포, 가락, 둔촌, 고덕만 해도 임대 포함 2만세대가 추가 공급이 될 것인데 재건축이 지연됨으로서 당연히 공급이 수효를 따라가지 못하고 있기 때문에 재건축아파트와 비재건축아파트, 중소형평형과 중대형평형간에 시이소게임을 하면서 집값은 계속 오르게 되어 있는 것이다. 5. 따라서 재건축을 규제하면 할수록 집값은 더욱 오르게 될 것이다. ▣ 결론적 대책 1. 현재 입법하려고 하는 개발부담금법은 조세정책이지 부동산안정 정책이 아니다. 진단을 잘못하여 필요한 곳에의 공급 대책이 없는 규제정책으로 오히려 재건축을 위축시켜 그 나마의 공급을 더욱 줄어들게 하는 바이기에 이 정책은 종전에 입증된 바와 같이 100% 실패할