고덕주공2단지아파트 주택재건축정비사업조합


제목	제정안 설명자료

작성자	관리자	등록일	2003-02-13	조회수	4368

도시및주거환경정비법 시행령․시행규칙안 설명자료 ‘03. 2. 주거환경과 Ⅰ. 법령 제정배경 및 경위 □ 제정배경 ㅇ 1970년대 이후 산업화․도시화 과정에서 대량 공급된 주택의 노후화에 따라 이들의 체계적․효율적 관리 및 정비 필요 ㅇ 개별법으로 운영되는 주택재정비사업의 통합 및 종합관리로 사업의 일관성과 ｢선계획-후개발｣에 입각한 도시관리 도모 ㅇ 재건축․재개발 등 주택재정비사업과 관련한 각종 비리, 주민간 분쟁 등 제도운영상 나타난 문제점 보완 필요 □ 추진경위 ㅇ 연구용역실시 : ‘99. 9～’00. 9 ※ 21C대비 노후․불량주택 정비제도 개선방안 연구, 국토연구원 ㅇ 법률안 국회 본회의 의결 : ‘02. 11. 8 ㅇ 법률안 제정․공포 : ‘02. 12. 30 ㅇ 시행령 등 하위규정 공청회 : ‘02. 12. 20 ㅇ 관계부처 협의 : ‘03. 1.9 ～ ’03. 1. 28 Ⅱ. 도시및주거환경정비법 주요내용 1. 도시․주거환경정비기본계획 1) 현행 ㅇ 인구 100만 이상의 시는 재개발기본계획을 수립하고 이에 따라 재개발사업을 시행 ㅇ 주거환경개선사업은 주거환경개선지구를 지정하여 사업시행 ㅇ 재건축사업은 기본계획없이 주민이 사업추진여부를 결정 2) 제도개편 내용 ㅇ 특별시장․광역시장․시장은 10년 단위의 도시․주거환경정비기본계획을 의무적으로 수립(소규모 시는 제외) - 주택재정비사업이 시행될 구역의 개략적 범위․단계별 추진계획․토지이용계획․용적률 등에 대한 내용을 포함 - 5년마다 타당성 여부를 검토하여 재정비 ㅇ 기본계획은 주민공람, 지방의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등 도시계획결정절차에 따라 수립 - 특별시장․광역시장은 직접 입안․결정하고, 시장이 입안한 계획은 도지사의 승인을 얻음 3) 시행령․시행규칙안 주요내용 □ 기본계획수립 의무화 대상 도시 ㅇ 50만 이상의 시에서는 재건축․재개발사업에 대한 수요가 많으므로 기본계획 수립을 의무화 - 인구 50만명 이상시 : 17개 시 ․ 7개 특별시․광역시, 수원․성남․고양․부천․안양․청주․전주․포항․창원․안산 ※ 인구 30만명 이상 : 30개 시 ※ 인구 20만명 이상 : 41개 시 □ 기본계획의 경미한 변경사항 ㅇ 여건변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 경미한 변경사항의 폭을 확대 ㅇ 주민공람, 지방의회 의견청취, 도시계획위원회의 심의없이 변경이 가능한 경우 - 정비구역의 위치, 면적이 구체적으로 표시된 경우 당해 구역 면적의 10/100미만의 변경 - 도로, 공원 등 정비기반시설 규모의 10/100미만의 변경 - 도시기본계획, 도시관리계획의 변경에 따른 변경 등 2. 정비구역의 지정 1) 현 행 ㅇ 재건축의 경우 구역지정 등 계획적 관리제도가 없이 사업추진되어 난개발의 원인으로 지적됨 ㅇ 재개발 사업은 재개발구역, 주거환경개선사업은 주거환경개선지구를 지정하고 있으나 도시계획과의 연계가 미흡 2) 제도개편 내용 ㅇ 정비구역은 정비사업의 종류에 관계없이 정비계획을 포함하여 지정안을 수립하고 도시계획결정절차를 밟아 지정 - 계획수립권자 : 시장․군수 - 지정권자 : 특별시장․광역시장․도지사 ㅇ 정비계획의 내용 중 ｢국토의계획및이용에관한법률｣에 의한 지구단위계획의 항목에 해당하는 부분은 지구단위계획이 수립된 것으로 간주하여 철저한 사후관리 도모 - 정비기반시설의 배치와 규모 - 건축물의 주용도․건폐율․용적률․높이 등 - 도시경관 및 환경보전계획 * 지구단위계획 : 재건축사업지역 등 특정지역에 대하여 토지이용의 합리화, 도시의 기능․미관의 증진을 위해 수립하는 상세한 도시계획(국토의계획및이용에관한법률) 3) 시행령․시행규칙안 주요내용 □ 정비구역의 지정 ㅇ 정비사업을 시행하기 위해서는 기본계획이 수립되지 않은 지역에서도 정비구역지정이 필요하나 - 재건축의 경우 300세대 또는 1만㎡ 이상인 경우에는 반드시 정비구역 지정이 있어야 하고, - 300세대 또는 1만㎡미만인 경우에는 20세대 이상의 공동주택에 대하여만 정비구역지정여부에 관계없이 재건축을 허용 ※ 20세대 이상으로서 사업계획승인이 아닌 건축허가를 받은 아파트도 가능하나, 20세대 미만으로 사업계획승인을 얻은 경우는 불가 <사업계획승인대상의 변천> ․1972～1977 : 100세대 이상, ․1977～1984 : 50세대 이상 ․1984～1988 : 10세대 이상, ․1988～ : 20세대 이상 ㅇ 재개발, 주거환경개선사업의 요건을 갖춘 지역에서는 재건축사업을 위한 정비구역으로 지정 불허 □ 재건축을 위한 정비구역지정 특례 ㅇ 재건축사업은 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인 또는 건축법에 의하여 허가 받은 단위로 추진 - 하나의 주택단지로 사업계획승인을 받았더라도 도시계획도로 등으로 구분되어 각각 관리되고 있는 경우 별개의 단지로 보아 각각 사업추진 허용 - 별개의 단지로 사업승인을 받았더라도 하나의 단지처럼 관리되고 있는 경우에는 하나의 사업으로 추진 가능 □ 단독주택지 재건축을 위한 정비구역 ㅇ 단독주택지 재건축을 위해서는 반드시 정비구역지정 필요 - 300세대 미만 또는 1만㎡ 미만인 경우에는 정비구역지정 불허 ㅇ 단독주택지의 재건축을 위한 정비구역 지정 요건 - 시․도의 조례가 정하는 기간(20년 이상) 경과한 건축물의 수가 2/3 이상 - 도로율이 20% 이상인 지역 등 ㅇ 건축법 제54조의 규정에 의한 재해관리구역은 기본계획에 반영되어 있지 아니하여도 정비구역으로 지정토록 함 □ 정비계획의 경미한 변경 ㅇ 정비구역의 지정목적에 어긋나지 않는 경미한 사항은 변경절차를 간소화하여 원활한 사업추진 도모 ㅇ 주민공람, 지방의회 의견청취 없이 시장․군수․구청장이 변경할 수 있는 사항 - 정비구역면적 및 기반시설의 100분의 10만의 변경 - 건폐율․용적률․높이․층수 등을 당초보다 축소하는 변경 3. 재건축을 위한 안전진단 1) 현행 ㅇ 재산가치 상승을 노린 무분별한 재건축사업 성행 - 안전진단 대상 : 준공후 20년 이상 경과된 공동주택 ㅇ 구청장의 부적절한 재건축허용에 대하여 시․도지사가 통제할 수 있는 법적 근거가 없음 ㅇ 공식화된 안전진단 기준이 없어 기관별로 진단결과가 상이 2) 제도개편 내용 ㅇ 노후․불량주택은 안전사고, 건축물의 효용가치, 철거 필요성에 근거하여 판단하되, 재건축 허용연한 등 세부내용은 시행령에서 규정 ㅇ 재건축 안전진단 강화 - 재건축을 위한 안전진단의 실시여부는 시장․군수․구청장이 결정하되, 노후․불량정도의 평가 등을 위하여 필요한 경우에는 시․도지사가 사전평가 - 사전평가는 시장․군수․구청장이 결정하기 전에 하고, 시장․군수․구청장은 시․도지사의 평가결과에 따라야 함 - 안전진단 기준은 건교부장관이 따로 정하며, 안전진단을 허위로 한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 3) 시행령․시행규칙안 주요내용 □ 안전진단대상 ㅇ 공동주택재건축 안전진단 대상은 20년 이상으로 하되, 지자체별 특성을 감안하여 시․도조례로 연장할 수 있음 ※ 서울시가 안전진단대상 연한의 연장을 건의하였으나, 건교부장관이 제정예정인 ｢안전진단기준｣이 합리적으로 마련되면 절대적인 경과연수의 의미가 적어짐 (한국시설안전기술공단 연구중 : ‘03. 1 ～ ’03. 5) ㅇ 정비구역내의 건축물은 20년 경과년수와 관계없이 안전진단을 신청가능 □ 안전진단의 실시 ㅇ 안전진단 결과는 일상적인 유지관리․리모델링․재건축 유보 또는 재건축실시로 결정하며, 결정할 때 경제성평가와 주변의 주택가격 동향 등을 감안하도록 함 - 경제성평가는 보수․보강․성능향상비와 신축비용을 비교 (가치상승분을 고려하지 않음) 4. 조합설립추진위원회 1) 현행 ㅇ 재개발․재건축을 추진하고자 하는 경우 주민 임의로 추진위원회를 구성하여 조합설립을 추진 - 사업추진에 따른 이권 등으로 주도권을 잡기 위하여 다수의 추진위원회 구성 및 주민간 분쟁 발생 ※ 가락 시영아파트의 경우 6개의 추진위원회가 구성 2) 제도개편 내용 ㅇ 주민이 임의로 구성하여 운영하는 조합설립추진위원회를 제도화하여 추진위원회를 둘러싼 각종 비리 및 분쟁 방지 - 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장․군수․구청장의 승인을 받도록 함 - 추진위원회는 안전진단 지정신청, 조합설립인가 준비, 정비사업전문관리업자의 선정업무 등을 수행 - 추진위원회 업무와 관련된 권리․의무는 조합이 포괄승계하고, 토지등소유자는 경비납부 의무를 부담 2) 시행령․시행규칙안 주요내용 □ 추진위원회의 구성 ㅇ 추진위원회 구성을 위한 주민동의가 형식적으로 되지 않도록 인가신청시 인감증명서 등 사실확인서류 첨부 - 외국인은 외국인등록표등본 등 사실확인 증명서류로 갈음 ㅇ