고덕주공2단지아파트 주택재건축정비사업조합


제목	고덕1단지 무상지분율의 실체를 벗긴다!

작성자	운영자	등록일	2002-05-03	조회수	5036

고덕1단지 무상지분율의 실체 1. 사 업 방 식 ----------------------------------------------------------- 구 분 + 고 덕 1 + 비 고 ----------------------------------------------------------- 사 업 방 식 + 변동도급제 + 무 상 지 분 율 + - + 착 공 시 점 + 2000년11월 + 2000년 12월부터 물가인상 용 적 율 + 274.5% + 설계변경, 용적율감소로 사업수익악화 특수토목공사비 + 추가부담 + 일반토사기준 소형평형의무비율 + 미적용 + 소형평형의무비율 적용시 사업수익악화 ------------------------------------------------------------ * 고덕1단지는 2000년 12월부터 공사비가 인상되는 변동도급제 사업방식임 → 사업승인시 용적율 등 사업규모가 확정되므로 사업승인시점에서 고정지분제로 사업방식을 전환 한다는 고덕1단지 조합의 말장난 일뿐임 → 고덕1단지 조합 총회책자에 있는 무상지분율은 구체적인 산출근거와 평당분양가 금액이 제시됨이 없이 나온 지분율로, 자료의 신빙성이 있으려면 시공사가 제시한 무상지분율과 부담금표가 있어야 함. * 고덕1단지는 용적율 274.5%를 기준으로 시공사선정을 하였으며, 현재 법정 용적율 상한선인 250%을 적용하더라도 용적율이 24.9%나 낮아져 사업수익성 악화와 공사비의 추가 인상이 불가피함. 또한, 고덕1단지는 일반토사를 기준으로 한 공사비로 암반, 연약지반으로 인한 특수토목공사비를 추가로 부담해야 함. * 특히, 고덕1단지는 소형평형의무비율 20%를 적용하지 않은 34~64평형으로 설계되어 있어, 인허가전 설계변경이 필요하고, 소형평형의무비율 적용으로 인한 분양수입의 감소는 사업성악화로 이어져 조합원부담금이 증가하게됨 2. 고덕1단지 공사비의 실체 ----------------------------------------------------------- 구 분 + 고 덕 1 + 비 고 -------------------------------------------------------------------------- 공 사 비 변동공사비(평당 2,178 천원) 고덕1공사비는 2000년 11월 착공 기준으로 2000년 12월이후 계속 하여 공사비가 인상되고 있음. -------------------------------------------------------------------------- 물가 상승분 ＋ 평당 392천원 연3% 약 3년후 착공기준 물가상승율 -------------------------------------------------------------------------- 특수토목공사비 ＋ 평당 74천원 -------------------------------------------------------------------------- 주요마감재차이 ＋ 평당 249천원 인근단지의 사례 -------------------------------------------------------------------------- 세대당 추가부담 6,675만원 고덕1단지는 당초보다 공사비 715천원/평 증가 --------------------------------------------------------------------------- * 만약 고덕1단지가 2005년 12월에 착공한다면 공사비는 2000년 12월부터 2005년 12월까지 5년간 물가상승율을 3%만 적용하더라도 최소 평당 약 39만원 의 인상이 필요함. (2001년 물가상승율은 4.3%임, 자료출처 : 통계청 홈페이지 www.nso.go.kr) * 또한 고덕1단지 공사비기준은 일반토사 기준으로 암반, 연약지반 등 지질변경에 따른 추가 토목공사비가 평당 약 7만원이상 제외되어 있음. * 인근의 타 단지의 마감수준과 비교하여서도 최고의 마감재인 pdp-tv, 안방붙박이장, 발코니샷시, 발코니확장 온돌마루 등이 반영되어 있지않음. * 이를 종합하면 고덕1은 당초(2000년 11월 공사비 2,178천원/평 ) 보다 공사비가 + 715천원/평이 증가하여 세대당 6,675만원의 추가부담금이 발생함. 결국 고덕1단지 조합원은 인근단지보다 세대당 약 2,100만원의 공사비를 손해보고 있음. 3. 고덕1의 아파트 매매가는 인근단지에 비해 대지지분 기준 평당 200만원 정도 높게 형성되어있으나 고덕1의 착공시점까지의 공사비 인상분, 소형평형의무비율적용 용적율 하락 (274.5% -> 250%) 24.9% 등을 볼 때 인근단지에 비해 가격에 거품이 많이 형성되어 있음. 인근의 단지는 단지규모, 위치 등에비해 저평가되어 있으나, 시공사 선정과 사업조건이 고덕1에 보다 우수하므로 가격 상승력과 폭이 클 것임. 4. 고덕1단지 평균무상지분율 산출 - 고덕1다닞 조합총회 책자에 실린 무상지분율은 아래와 같지만 산출근거 및 설계안이 상이함. ----------------------------------------------------------------------------- 용 적 율 200% 230% 250% ----------------------------------------------------------------------------- 평균무상지분율 140% 161% 175% ----------------------------------------------------------------------------- * 고덕1 조합총회 책자 77쪽에 실린 평균 무상지분율임 - 고덕1단지의 실제 지분율은 산정하면 용적율 250% 기준으로 평균무상지분율은 138.5%이며, 인근의 타단지 마감재수준을 적용하면 지분율이 130%로 낮아짐 인근의 지분제를 채택한 단지보다 13% ~15% 나 낮은 지분율이며, 소형평형의무건립 비율 20%를 추가 적용하면 고덕단지의 무상지분율은 더욱 낮아질 수 밖에 없음 * 고덕1단지 무상지분율 산출표 고덕1단지 지분율 산출 -----------------------------------------------------------------------------구 분 조 합 안 검 토 안 비 고 ----------------------------------------------------------------------------- 용 적 율 274.5% 250% △24.5% ----------------------------------------------------------------------------- 대 지 면 적 19,253평 19,253평 - ----------------------------------------------------------------------------- 연 면 적 72,815평 66,316평 지상 52,850평 지상 48,133평 용적율 지하 19,965평 지하 18,183평 감소비율적용 ----------------------------------------------------------------------------- 공사단가 @ 2,178천원 @ 2,644천원 @ 466천원 추가반영 (물가상승 @ 392천원 토목공사비@ 74천원) ----------------------------------------------------------------------------- 금융비용 25,412백만원(@ 349천원) 25,412백만원 조합제시기준 ----------------------------------------------------------------------------- 평균분양가 @ 11,125 천원 @ 10,125천원 △ 1,000천원 마감재차이로 인한 분양가 조정 ----------------------------------------------------------------------------- 대지지분 13평 : 22.310평 13평 : 22.310평 13평형, 15평형 15평 : 26,895평 15평 : 26,895평 각 390세대 씩 ----------------------------------------------------------------------------- 개발이익 - 269,061백만 (아래 참조) ----------------------------------------------------------------------------- 무상지분율 용적율 250% 시 175% 용적율 250%시 138.5% △ 36.5% ----------------------------------------------------------------------------- 5. 예상 개발이익 산출내역 가. 총비용 ----------------------------------------------------------------------------- 항 목 산정내용 금 액 ----------------------------------------------------------------------------- 직접공사비 @2,644천원 x 66,316평 175,340백만원 ----------------------------------------------------------------------------- 금융비용 25,412백만원 ----------------------------------------------------------------------------- 사업경비 직접공사비 10% 설계,감리,안전진단,행정용역비 17,534백만원 조합운영비,등기비용,부가세 등 ----------------------------------------------------------------------------- 나. 총수입 48,133평 x 10,125천원 = 487,347백만원 (분양연면적) (평균분양가) = 예상총수입 다. 개발이익금 예상수