고덕주공2단지아파트 주택재건축정비사업조합


제목	지구단위계획과 재건축정책에 대한 제언과 건의 및 요구사항

작성자	조합장	등록일	2002-04-30	조회수	4041

제목 : 낡고 빗물 새는 저층아파트 소유자로서 서울시 재건축정책에 대한 제언과 건의 및 요구사항 전세난, 난개발, 그리고 집값 폭등 및 임대료 인상이 잘못된 주택정책에 있음을 자인하지 않고 오로지 재건축에 기인된 것처럼 호도하면서 교통문제와 친환경을 내세워 재건축 억제를 향해 내닫는 서울시 정책과 그 당국자들에게 최근 언론 등을 통해 보도되고 있는 재건축에 관한 일련의 발표들과 서울시의 방침 및 정책 등에 대하여 택지개발지구내의 서러운 서민의 푸대접과 공권력에 의해 빼앗기는 사유재산권을 되찾고자 평소의 소견을 제언하는 바이니 차기 서울시장 후보자들께서는 공약 및 정책수립에 반드시 참고하여 주시기 바라는 바입니다. 1. 택지개발지구의 용적률에 관하여 법이 허용하는 용적률은 건축법상 300%이고, 서울시 조례에 정한 용적률은 250%로 법보다 강화하고 있는데도 조례를 무시하고 별도 지침을 정하여 용적률을 200%이하로 하향 조정하는 것은 초탈법적인 재산권 침해행위로 사료된다. 따라서 지구단위계획(안)에서 제시한 용적률 250%는 반드시 보장되어야 한다. 그럼에도 불구하고 270～280%의 용적률을 허용한 5개 저밀도지구와 이름만 다를 뿐 모든 여건이 유사한 택지개발지구의 용적률을 5개 저밀도지구와 차이를 두는 것은 있을 수 없는 정책으로 언어도단이다. 그것도 동일 지역의 인근구역과 비교해 용적률의 큰 차이를 두는 것은 분명 정책의 혼란 외에는 별 다른 정책적 의미나 효과가 없을 것으로 사료된다. 차라리 그 보다는 지구별, 단지별 여건에 따라 기준용적률은 230～250%로 정하고 인센티브제도를 통해 허용용적률을 차별화 하는 것이 오히려 정책적 형평성에 부합되는 것이라고 사료된다. 형평성이란 획일적인 것이 아니라 그 지역의 제반 여건에 따라 그 여건에 맞게 정책을 수립하는 것이 정책의 형평성이며 원칙이라고 생각한다. 현재 택지개발지구의 재건축조합이나 추진위원회 등이 요구하는 용적률은 종전의 400%, 300%가 아니라 현재 법적으로 정해진 용적율 250%인데도 불구하고 고덕택지개발 지구단위계획(안)에 대한 이른 바 1, 2차 자문회의 결과를 보면 용적률에 대한 직접적인 언급은 회피하면서 거절 반려하고 있다. 고덕지구는 교통영향 평가면에서나 단지 및 주변환경면에서나 단지별로 실제 추진하려고 하는 계획면에서 서울시가 주장하는 친환경적인 면보다 훨씬 강도 있게 계획하고 있다. 다시 말해서 용적율 250%이상을 허용하여도 교통, 녹지공간확보 등에서 여전히 쾌적한 환경이다. 2. 층고의 완화와 더 많은 녹지공간 확보에 대하여 동일한 용적률 내에서 층고의 자율화는 좁은 공간과 인구가 폭증하는 현대도시에서의 피할 수 없는 선택이라고 본다. 그러나 층고를 완화함으로서 얻어지는 녹지공간을 극대화하여 그 단지내의 거주자로 하여금 보다 질 높은 정서생활을 영위할 수 있도록 하는 것이 미래지향적이고 친환경적이며 따라서 현명한 정책일 것이다. 용적률 200%와 201%의 차이가 현실적으로 환경에 미칠 영향이 무엇인지 이해하기 어려운데도 층고를 종구분하여 12층 이하와 13층 이상으로 무조건 획일적으로 나누는 것은 오히려 친환경적이고 훌륭한 단지를 건설하고자 하는 길을 가로막고 있다. 비록 용적률이 100%나 150%일 경우라도 고층화하여 토지 이용의 효율성을 높여야할 곳이 있을 것이다. 그런데도 지금의 법적 규제는 이런 중요한 점을 놓치고 있다. 그리고 조망권도 현대도시에서의 전방위 조망권확보란 어차피 불가능하며 다만 건축물울 고층화하므로서 얻을 수 있는 녹지공간의 극대화와 부분적 시계확보, 바람길, 일조권을 확보하는 것이 오히려 현실적이고 미래 지향적이라고 본다. 조망권을 말한다면 최근까지 계속해서 지어온 한강변을 중심으로 늘어선 고층아파트 및 건물들 그리고 도곡동의 펠리스타운 등은 모두 철거되어야 할 것이다. 그것이야말로 도시 미관을 깨고 도시민의 조망권을 방해하는 흉물이 아닐 수 없다. 한편 비록 5층 건물이라도 조망권은 확보되지 않으며 오히려 건폐율이 높아지는 만큼 더 크게 조망권 방해가 이루어지는 것이다. 도시에서 중요한 것은 일조권이다. 타인 일조권의 확보는 매우 중요한 사안이지만 조망권을 말하는 것은 현대도시정책에서 이미 설득력을 상실한 것이다. “가장 문명화된 도시는 4/5가 도로인 도시”라는 말이 있다. 그 만큼 건물은 고층화되고 모든 시설은 지하화 된다는 뜻일 것이다. ☞ 고덕 2단지의 경우를 예로 들면 서울시 5개 저밀도 지구는 용적률 270% 허용하고 택지개발지구라는 미명아래 고덕 지구를 용적률 200%이하로 하라는 이유가 고덕지구는 택지개발지구로 출발했기 때문에 교통 ․ 도로 ․ 상하수도 등 연계측면을 저층 APT에 맞게 개발했다고 주장하는데 오히려 5개 저밀도 지구에 비해 개선된 것이며, 녹지공간 계획의 경우는 현재 고덕 2단지의 현재 용적률 65.07% 건폐율14.86%를 현상 가설계와 같이 층고를 조절함으로써 용적률250% 적용하여도 건폐율 11.07%로 오히려 낮아지고 그 대신에 약 67%(법적요건 30%이상)에 달하는 더 많은 녹지 공간을 확보하게 되며, 풍부한 주변 녹지와도 잘 연계되고 어울리는 참으로 쾌적한 단지가 될 것이다. 따라서 서울시는 재건축을 억제하겠다는 일념 하에 지나친 용적률 하향정책에만 몰두하지 말고 현장주민 소리와 의견을 적극 수렴하여 용적률은 서울시 조례(250%)가 정한 바에 따르고 건폐율을 낮출 수 있도록 층고를 완화하여야 한다. 그리고 환경 친화적이고 쾌적한 조경도입을 유도함으로서 시민을 보다 좋은 주거환경에서 살 수 있도록 해야한다. 3. 소형평형 의무화에 대하여 우리 고덕지구는 소형평형 의무화제도가 없어도 기존의 극소형평형 조합원을 소유하고 있는 만큼 기존 조합원의 몫으로 당연히 지어질 계획된 부분임에도 불구하고 무조건 대형평형을 건립하려 한다고 자문안 회신에서 매도하는 것은 실태 파악을 제대로 못하고 자문한 결과이다. 다만 비율이 20%라면 너무 높아 조합원 분양 외에 일반분양이 많아 사업성이 낮아진다는 문제점이 없지 않지만 그러나 이것은 20±5%라는 규정을 두고 있으므로 더불어 사는 사회의 서민주택공급 측면에서 비록 사유재산에 대한 규제성이 없지 않으나 심각하게 거부할 사항은 아닌 것으로 사료된다. 4. 급작스런 안전진단 강화를 통한 재건축 억제는 명분 없고 형평성 없는 재산권을 유린 하는 정책에 대하여 정책발표는 예측 가능하게 하야야 한다. 최근 강화된 안전진단은 어느 날 갑자기 내린 극약 처방이 아닙니까? 비새는 10평형대에 도대체 서울시 정책당국자, 그 분들이 살아나 본 적이 있는지 궁금합니다. 재고물량 활용 물론 좋습니다. 그러나 할 만한 여건이 되어서 재건축을 결의한 조합의 경우, 아니 꼭 그렇지 않은 지구나 단지라 하더라도 예측 가능하게 정책을 전개 해야될 것 아닙니까? 이미 재건축을 하자고 결의하고 배는 떠났는데 급작스러운 규제로 재건축을 억제하려고 한다면 그런 조합의 조합원들이 입을 피해와 계속되는 불편한 생활은 언제 어떻게 해소되겠습니까? 개인 단독주택을 허물고 짓는데도 안전진단이 필요합니까? 사유재산의 권리행사는 동일하다고 사료됩니다. 다만 공동주택의 경우 4/5동의가 필요한 것을 제외하고서 말입니다. 안전진단의 평가기준을 급작스럽게 달리 하는 것도 형평성에 벗어난다고 생각하는 바입니다. 재건축억제 임시 방편은 될지언정 공급없는 정책으로는 결코 근본적인 문제를 해결할 수가 없을 것이다. 이미 지금도 재건축 적체가 심각하지만 미루고 미루다가 나중에 동시에 다가올 사회적 문제점과 상상을 초월하는 시민저항을 막을 수가 없게 될 것입니다. 더 이상 시민의 삶의 현장체험에서 나오는 진한 아우성을 서울시 당국자는 외면하지 말아야 할 것이다. 5. 자문위원 및 정책관계자들의 자문에 임하는 자세에 대하여 비록 여러 가지 공사간의 업무로 바쁠지라도 자문위원이나 정책관계자들은 현지를 수 차례 방문하여 그 단지를 돌아보고 관계자들의 의견도 들어보고 주민들의 생활 사정을 충분히 파악한 후에 자문에 임하여야 한다고 본다. 11평, 13평을 비롯해서 아무리 커도 18평뿐인 서민 아파트 입주민의 불편함과 애환을 아는지 모르겠다. 현정부의 2001년도 국정지침 4번째와 2002년 국정지침 2번째에 보면 중산층과 서민보호가 있다. 도시 서민의 삶의 질을 향상할 기회가 재건축이 유일한 기회일 것인데 용적율 200%와 250%의 차이가 도시환경에 미칠 수 있는 영향의 차이가 무엇인지? 이미 여타지역과 도심권의 망가진 지역은 불가피하다는 이유로 더욱 망가져도 좋다는 식으로 이제까지 높은 용적율을 허용해 놓고 고덕, 개포, 둔촌 등 세곳 밖에 남지않은 대형 저층저밀도지구를 200%로 규제한다하여 어느 정도의 쾌적성이 확조 되겟는가? 250% 이상의 용적률을 주어도 여전히 쾌적할 수밖에 없는 지역을 탈법적으로 200%이하 운운하는 것은 기회균등의 원칙과 형평성에 어긋나는 궤변에 지나지 않는다. 한편 자문위원 및 정책관계자들은 그 지구를 자문하기 위하여, 적어도 수십회 이상을 현지 방문하여 그 흐름을 알아야 어느 정도 올바른 자문을 할 수 있다고 본다. 도대체 고덕동이 어디에 있는지 조차도 잘 모르는 분이 만일 자문을 한다면 안될 것이다. 정책의 형평성이란 지역별 여건차이에 맞게 차별화가 아니라 구별화 하는 것이다. 이것이야말로 이미『망가진 곳은 망가지더라도 쾌적한 곳은 쾌적하게 하라』보다는 『망가진 곳은 쾌적을 향해, 쾌적한 곳은 삶의 질향상과 편의성을 향해』발전시켜 나가야 형평성이 이룩되는 것이다. 6. 설령, 용<