고덕주공2단지아파트 주택재건축정비사업조합


제목	재건련회의 결과안내

작성자	운영자	등록일	2002-04-29	조회수	3676

고덕주공2단지 조합원 여러분께 안내 말씀드리겠습니다. 지난 4월 19일과 4월 24일 양일간에 개최된 재건련회의 결과를 알려드리고자 합니다. 지구단위계획으로 인한 소유자들의 재산권침해와 재건축 시행의 어려움등을 서울시에 집중성토하며, 우리의 재산권수호을 위해 단결할 것을 다짐하였습니다. 아래에는 재건련 주요 회의 자료를 게재 하오니 많은 참고가 있으시길 바랍니다. 감사합니다. 청 원 서 '서울특별시도시계획조례' 개정 청원 청원자 바른재건축실천전국연합 지구단위계획특별위원회 청원제목 : '서울특별시도시계획조례' 개정 청원 청 원 취 지 서울시는 98. 4월 시행되는 개정건축조례에 의하면, 당시 400% 이던 일반주거지역의 용적률이 300%로 하향조정 되었으며 2000. 7월 제정된 서울시 도시계획조례에서 다시 250%이하로 하향조정 하였고, 또한 종구분세분화 지침에 의하여 택지개발(저층아파트)지구는 종구분과 함께 용적률 200%이하로 조정하라는 것입니다. 또한 2001년 1월 『공동주택 재건축등 아파트관련 지구단위계획 운영지침』을 발표하고 300세대 이상 재건축등 공동주택사업을 시행할 경우 지구단위계획수립을 의무화하고 있습니다. 조례에서 지구단위계획이라 함은 토지이용을 합리화ㆍ구체화하고 도시기능과 미관을 증진시키며, 양호한 환경을 확보하기 위한 도시계획적 관리수단의 하나입니다. 따라서 지구단위계획의 시행목적을 달성하기 위해서는 도시공간의 주체이며 주인인 시민들이 수긍할 수 있고 따라갈 수 있어야 할 것입니다. 그러나 현행의 지구단위계획이 시민들로부터의 강한 반발과 저항을 불러일으키는 것은 절차상이나 현실성, 형평성, 일관성 등 여러 가지 문제점을 가지고 있기 때문입니다. 이에 현행의 조례 및 지구단위계획이 시행의 목적을 현실에서 구현하고 시민들로부터 환영받을 수 있도록 다음과 같은 기본 방향에서 정비하여 주시고 다음과 같이 개선할 것을 청원드립니다. < 기 본 방 향 > 첫째, 토지의 효율적 이용과 보전의 조화를 통한 환경친화적 목적달성 0 서울시 주택공급이 절대 부족한 상황에서 단편 일률적인 용적율 제한은 문제가 아닐 수 없으며 용적률 상한 50% 차이와 층수제한이 과연 쾌적한 주거환경을 보장하는지 의문(일률적인 판상형아파트 등 개발사례비교)이 되며, 환경친화는 개발과 보전의 조화로 주택공급을 위해서는 기개발지의 토지이용을 효율적 이용함이 바람직하며, 개발제한구역을 개발하는 것은 자연환경 파괴 및 도시의 외연적 확산으로 인한 사회적비용 증가로 더 큰 사회적문제와 환경친화 정책에 역행하는 처사입니다. 둘째, 정비유도수단으로서 지구단위계획의 자리매김 0 재건축사업에 있어 도시계획적 관리를 위해서는 지구단위계획이 필요하며, 자발적인 지구단위계획수립을 위해서는 실질적인 법정용적률 이상(시행령상 300%)의 인센티브가 있어야 함. 관의 입장에서는 법정용적률 이상 허용하더라도, 기준, 허용용적률을 별도 정할 수 있으며, 관이 요구하는 사업조건을 충분히 달성할 수 있을 것입니다. 셋째, 현실적인 용적률 세분화 기준 0 현 세분화 지침에 의하면 3종 일반은 극히 일부 지역으로, 주민반발로 1, 2종 지역을 정하지 못 할 우려가 있으며, 현실추인적 적용보다는 도시계획적 판단을 보강할 필요가 있으며, 지구단위계획수립 대상지 등 협의 대상지는 현재 기준을 획일적으로 적용하기보다는 사업조건의 이행정도 등을 감안하여 용적률을 적용할 수 있도록 별도 규정 마련이 필요합니다. 넷째, 재건축사업에 대한 인식의 전환 0 서울시의 주택공급물량에서 재건축사업이 차지하는 비중이 평균 30%를 상회하고 있었습니다. 0 재건축사업은 앞으로 지구단위계획으로 도시계획적 관리를 한다면 민영주택사업성격과 함께 공공사업으로서 성격도 갖추고 있으며, 순수민간의 힘으로 노후불량주택의 주거환경을 개선하고 신규주택을 공급하는 등 순기능적 역할을 수행하였음을 인식하여 서울시 주택정책의 개방적인 사고가 필요합니다. 다섯째, 주거지역 용도세분화 및 용적률의 탄력적 적용 0 현행 제도하에서는 저밀개발지역과 고밀개발지역에 대한 구분이 불분명하여 주거환경을 악화시키는 요인을 제공할 수 밖에 없다. 따라서 주거지역을 보다 세분화 하고 고밀개발지역에 대해서는 과감한 용적률을 적용해야 한다. 실제로 뉴욕의 지역지구제에 의하면 주거지역의 유형이 10개 대분류하에서 허용용적률은 최저 50% ~ 최고 1,000%까지 다양성을 갖고 있기에 주거환경의 보존과 토지효용성의 증진을 동시에 달성하고 있다. 주거지역의 세분화는 단지 기존의 용적률 등에 근거하지 말고 도시공간구조의 개선이라는 보다 큰 목적을 달성하는데 초점을 둬야 한다. 따라서 우선적으로 용적률은 도시계획법 시행령에 따라 300% 이내에서 탄력적으로 운용하는 것이 필요하다. 여섯째, 실질적이고 다양한 용적률 인센티브제 도입 0 현재 공공용지를 설치, 조성, 제공(기부체납)한 경우 약 30%만 인정을 받으나 기부체납한 만큼 전량 건축가능 지상 연면적에 포함되어야 한다. 소형평형건립시 건립면적비율 X 60% X 용적률 인센티브를 부여해야 한다. 40평 대지에 20평형 아파트 2세대 건립과 40평형 아파트 1세대 건립시 평당가격은 40% 이상의 차이를 보이고, 건축비에 있어서는 소형평형 건설이 15% 이상 비용이 추가발생한다. 따라서 총면적에서 소형평형 인센티브를 잘 활용하여 자발적 소형공급을 확대함으로써 서민주거안정에 기여할 수 있다. 또한 아름다운 건축양식 건립에 따른 인센티브도 고려돼야 한다. 스카이라인을 고려한 설계, 색채 등 도시의 다양성을 유도 할 수 있는 항목을 설정하여 최고 10%의 용적률 범위내에서 인센티브를 제공해야 한다. 일곱째, 특별위원회 설치 0 주택, 도시, 도로국 등 관련 공무원과 해당 주민대표, 재건축과 관련된 시민단체, 시 및 구의원, 학계 전문가 등으로 구성된 특별위원회를 시의회에 설치하는 것이 필요하다. 이 특별위원회를 통해 지역 전체를 고려한 단지간 공공시설의 적정배분을 위한 보상 및 매입, 기부체납 등을 조정하고, 기존 단지와 신규 재건축단지간 조화를 위한 협의조정 도로국과 도시국간의 업무 비협조와 같은 관-관, 조합과 구청 및 시청간의 민-관, 조합원과 조합원간의 분쟁과 같은 민-민, 그리고 조합과 시공사간 발생되는 분쟁조정 기능 등을 동시에 수행할 수 있을 것이다. 청 원 이 유 서울시는 조례 도시계획법상 용적률보다 약 50%낮게 규정하고, 종세분화에 있어 위 표와 같이 획일적으로 적용함에 따라 다음의 문제점을 야기하고 있습니다. 첫째, 주택수요자의 증가 0 제4차 국토계획 주거부문의 통계에 의하면 2000년말 현재 국내 전체인구는 약 4,772만명 이며 2010년에는 5,062만명, 2020년에는 5,236만명으로 인구의 절대적인 수는 증가하지만 인구증가율은 연평균 0.6% ~ 0.13%로 지속적인 감소가 예상된다. 이에 따라 일반가구 증가율도 연평균 1.45%(2005년 ~ 2010년 기준)내외로 지속적인 감소가 예상된다. 0 그러나 2000년 ~ 2020년간 총인구수가 약 16%내외로 증가하는 것에 반해 주택수요자 총 가구수는 약 46%로 증가할 것으로 예상되어 인구증가율 감소에 비해 오히려 가구증가율은 매우 높을 것으로 전망된다. 이는 의학 발전에 따른 노인가구의 증가, 핵가족화, 이혼율 증가, 독신자 증가 등 사회현상으로 평균가구원수가 1 ~ 4인 이하의 가구가 증가될 것으로 예상되기 때문입니다. 이러한 가구수의 증가는 주택수요자의 증가를 의미하며 필연적으로 주택의 공급을 요구하고 있다. 둘째, 주택보급율 0 2000년 건설교통부 자료에 의하면 전국의 평균 주택보급율은 94.1%이고, 서울의 주택보급율은 71.7%, 수도권은 84.8%인 것으로 나타났다. 제4차 국토계획 주거부문 통계 분석을 통하여 알 수 있듯이 1인가구수와 비혈연가구수를 제외한 보통가구수만을 기준으로 산출한 우리의 주택보급률 산출방식에 문제점이 있음을 지적하고 싶다 0 예컨대 서울시의 경우 2000년 서울시 통계 연보에 의하면 서울시 총인구는 1,037만명에 일반가구수는 354만가구, 보통가구수는 276만가구로 1인 가구 및 비혈연가구수가 약 78만가구에 달하지만 (표-2) 전국의 가구수ㆍ주택수 및 주택보급률 산정에서는 빠져 있어 현실과 괴리가 있고 설사 주택보급률 산정방식의 문제점과 가구수증가율, 주택멸실률(96년 ~ 99년 평균 0.5% ~ 0.8%, 건교부 년도별 '주택멸실률' 참조)을 무시한다고 하더라도 서울에 78만가구, 수도권에 85만가구 등 총 163만가구이상의 주택을 추가 공급을 해야 주택보급률 100%를 달성할 수 있으며 특히 서울시는 자가보급률이 40%미만으로 주택수요에 비하여 공급물량 절대부족으로 집값이 폭등하였다. 따라서 규제에 의한 재건축의 갑작스런 지연은 향후주택 가격의 상승을 초래할 수 밖에 없다. 셋째, 서울의 2000년 주택공급 현황 0 2000년 서울시 공급예정 주택수는 총 8만283가구로 이중 재건축사업이 1만7천200가구, 재개발 1만3천511가구, 민간부문 6천200가구, 토공ㆍ주공 등 공공부문이 3천360가구, 단독주택과 연립주택이 3만3천889가구를 공급하였다. 이는 멸실률(0.5%~0.8%)을 감안하면 실질적 주택보급률 증가는 약 2.3% ~ 2.5%에 불과한 실적이다. 더구나 그것도 최근 도로, 주차장, 공원용지, 상하수도문제 등 기반시설이 취약하여 주거환경이 극히 열악한 단독(다가구주택)과 연립주택의 건설이 42.2%를 차지하였다. 이러한 다가구, 연립주택의 건