고덕주공2단지아파트 주택재건축정비사업조합


제목	서울시 지구단위계획 개선방안(수신:서울시장)

작성자	조합장	등록일	2002-07-19	조회수	41500

≡ 요 약 ≡ 1. 서울시정개발연구원 (원장 :권원용)에서 작성한「주거지역 용도지역세분화 매뉴얼 작성」용역의 성과품을 고건 서울시장이 구체적인 검토 없이 서울시 전지역에 대하여 일률적으로 지침을 적용토록 강요함으로써 발생되는 제반 문제점은 즉시 시정 또는 폐지되어야 한다. ××× 이 유 ××× 가. 지역특성을 전혀 고려하지 않은 획일적 행정지침에 의한 형평성 부재 나. 백년대계의 도시개발계획을 근시안적 변칙행정으로 인한 일관성 결여 다. 지역주민의 의견을 도외시한 일방적 탁상행정에 기인한 현실성 배제 2. 필히 개정되어야 할 부분 Page54～57의 층수에 의한 종별세분화 기준 중 5층 이상 아파트에 대한 종구분은 “개발밀도 검토(층수에 의한 조정)를 위한 메트릭스 적용에서 제외하고 3종으로 본다”라는 예외규정으로 지침을 보안하여야 함. 3. 조례개정의 주요사항 층수 상한을 스카이라인까지 허용토록 완화함으로서 주변 녹지공간의 최대확보를 통한 쾌적한 주거환경 조성 ◆ 고덕지구의 합리적인 지구단위계획 개선방안 ◆ ■ 용도지역 세분화 관련 내용현황 2002. 7. 5 • 현재 서울시에서 진행중인 일반주거지역용도지역 세분화 기준은 서울시 도시 계획조례(제28조 1종 일반주거지역에서 건축할 수 있는 건축물, 제29조 2종 일반주거지역에서 건축할 수 있는 건축물, 제30조 3종 일반주거지역에서 건축할 수 있는 건축물, 제55조 지역안에서의 건폐율, 제56조 지역안에서의 용적률 등)에 의거 진행중이다. • 이러한 기준에 의하여 작성된 서울시 일반주거지역 세분화 매뉴얼 편람(2001.서울시) 에서 제시한 세분화 작업흐름도(Page13)를 살펴보면 - 지역 및 지구적 차원의 분석(도시계획사항, 지형여건, 지역지구, 교통환경 등)을 고려하여 1,2,3종 후보지와 특성혼재지를 구분하게 되고, - 이렇게 분석된 자료를 활용하여 재건축 단지의 현황 개발밀도와 층수에 의하여 다시 1,2,3종 후보지를 결정하도록 되어 있다. • 그러나 현재의 용도지역 세분화 기준은 지역 및 지구적 차원의 분석을 통하여 재건축 대상지가 3종 후보지로 분류되더라도 개발밀도 검토단계(Page54 및 Page57 참조)를 거치면서 현황 개발밀도와 층수를 반영하게 되어 있어 저밀 저층 으로 개발된 고덕지구와 같은 단지는 지역 및 지구차원에서 양호한 조건을 가지고 있더라도 2종 일반주거지역에 해당되도록 되어 있다. • 즉, 주변에 양호한 조건을 구비한 재건축 단지라도 현재의 개발밀도와 층수에 근거하여 최종적으로 용도지역을 판단함으로써 고덕지구와 같은 기존 저층 저밀도단지는 제2종 일반주거지역의 범주를 벗어나지 못하여 저밀도 주거지역으로밖에 개발이 이루어질 수 밖에 없다. 과거 택지개발을 통해 조성된 고덕지구는 단독주택지역에서 재건축사업을 하는 “나홀로 아파트“의 개념이 아니라 수용인구 및 기반시설을 사전에 계획적으로 조성하여 개발된 주거밀집지역으로 다른 지역에 비해 도로, 공원 등 기반시설이 매우 양호한 편이다. • 또한, 서울시 도시계획조례 제29조를 보면 제2종 일반주거지역에서는 건축물의 층수를 7층이하 혹은 12층 이하의 건축물 이외에는 건축을 할 수가 없다. - 1 - 서울시 도시계획조례 제29조(2종 일반주거지역에서의 건축물) : “2종 일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물의 층수는 12층 이하로 한다. 다만 5층 이하의 건축물이 밀집한 지역으로서 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시 경관의 훼손을 방지하기 위하여 도시계획위원회의 심의를 거쳐 시장이 지정ㆍ고시하는 구역 안에서의 건축물의 층수는 7층 이하로 한다” 이러한 조례의 제정취지는 단독주택지역 내에서 ‘나홀로 아파트’등과 같은 경관상 문제점을 개선하기 위한 조항으로서 이러한 규정이 100만평이나 되는 고덕지구 전체를 대상으로 적용되는 것은 조례제정의 취지를 확대 해석하는 것이라고 판단된다. ■ 현 주거지역세분화 매뉴얼의 대폭적인 정비(문제점) - 2 - • 아파트 밀집지역에 있어 층수에 의한 종구분 기준은 용적률 적용상의 형평성 문제가 지역 층수 등에 따라 매우 큰 갈등으로 빚어질 뿐 아니라 국세, 지방세, 개별공시지가 기준시가 적용 등의 잇따른 형평성 문제들이 대두될 것이 우려되는 바, 5층～13층 아파트는 동일 아파트군으로서 용적률을 차별화하지 않음이 옳은 것으로 판단됨. • 지역의 입지적인 상황을 충분히 반영되지 않은 상황에서 일률적으로 적용하고 있는 현재의 용도지역세분화는 한강이남(강남)과 한강이북(강북)의 격차(불균형)를 더욱더 심화시키는 촉진제가 될 것이고 같은 강남 중에서도 강서와 강동의 경우가 상기내용과 동일한 현상을 초래하게 될 것임. • 막연한 문구나 세분화기준이 대부분 일방적인(담당자 등) 해석으로 인해 적용하기가 곤란하고, 이로 인하여 민원인과의 갈등이 계속 대두될 것임. 주거지역 세분화야말로 개별토지에 대한 토지가격을 새롭게 부여하는 작업으로서 보다 신중하고 과학적이어야 할 것인데, 현재의 세분화는 단편적인 현황만을 가지고 세분화하게 되어 있음 • 현재, 일반주거지역세분화와 지구단위계획의 중복으로 인한 사업 지연으로 행정낭비 및 민원이 발생함으로써 서울시 주택정책에 대한 불신이 야기되고 있음. ■ 각 지방자치단체의 용적률 (주) 서울시 및 광역시의 도시계획조례상 용적률분포와 층고제한 지정유무 ■ 용도지역세분화에 대한 기준 보완 요구사항 • 공동주택 아파트군으로 형성된 지역은 집중 주거지역이므로 기준용적률을 동일하게 부여하여야 함. 이유 : 조세의 형평성 및 개발에 따른 형평성에 대한 논란은 정부정책 및 서울시책을 마련하는데 주민의 공감대 형성을 외면하는 결과를 초래하게 되고 나아가 집단이기주의의 병폐사회를 조장하고 있음. 따라서 똑같은 아파트지역을 검토함에 있어 종구분을 층수에 의한 분류로 “중고층 아파트군은 3종, 5층아파트군은 2종으로 한다”라는 일반주거지역 세분화기준 지침을 “3종분류에 5층아파트단지군을 포함한다”라고 수정보완 하거나 “아파트 밀집 지역에 대한 종구분은 개발밀도 검토(층수에 의한 조정)를 위한 매트릭스 적용에서 제외하고 3종으로 본다“라고 수정(Page57) 함으로써 민원마찰을 즉시 해소할 수 있다. • 실제로 공동주택의 배치를 관찰하여 보면, 층수규제가 있는 경우가 없는 경우보다 생활환경이 열악해지며 경관상으로도 획일적 스카이라인을 형성하는 것을 볼 수가 있다. • 그러므로 현재 서울시의 주택정책이 환경친화적 주택 및 도시구현이라는 정책 기조를 표방하면서, 일반주거지역 용도지역 세분화에 의해 아파트 재건축에 대해 대대적인 규제를 가할 것이 아니라, 환경친화적 재건축을 할 수 있도록 하는 방식을 만들어 나가는 것이 중요하다고 판단된다. 그러므로 현재 서울시에서 적용 되고 있는 용도지역 세분화 매뉴얼과 서울시 도시계획조례를 개정하여, 현재의 개발밀도와 층수에 의하여 최종적인 용도지역을 결정하는 방식을 취할 것이 아니라 기반시설이 양호한 경우에는 본 매뉴얼 및 도시계획조례가 맞지 않으므로 변경이 필요할 것으로 판단된다. ■ 현행 도시계획조례의 개정 요구 - 개발밀도(용적률, 높이)와 용도지역 세분화에 관련하여 - • 서울시의 경우 2종을 7층과 12층으로 나누어 놓았는데 우리나라 어느 곳도 2종 주거지역의 경우, 별도의 높이나 층수제한을 이원화한 곳은 없다. 단 주변의 경관 및 자연환경 등 입지적 여건에 따라 별도(도시계획조례나 지구단위계획 등)로 지정하는 경우는 있음. 그러므로 2종 일반주거지역의 경우, 특별한 경우(경관 및 입지적 특성에 따름)를 제외하고는 중대형아파트 단지는 용적률 230%에 최고층수를 제한하지 않는 것이 바람직할 것으로 사료됨. 예를들어 서울시의 경우, 지금 자치구별로 수행하고 있는 주거지역 세분화에 의하면 2종 주거지역이 대부분일 것으로 예상되며 • 나홀로아파트 등의 도시계획적 관리를 하고자 하는 목적으로, 재건축의 경우에는 일정규모 이상과 재건축이 아닌 경우에도 예외 없이 지구단위계획이라는 도시계획적 관리수단을 도입하고 있어 2종 주거지역의 최고층수를 7층과 12층으로 규제하는 것은 별도로 진행하는 지구단위계획에는 아무런 의미가 없을 것으로 판단됨. • 따라서, 주거지역세분화든 지구단위계획이든 둘 중 한가지는 반드시 축소 또는 폐지되어야 할 것이다. 또한 반드시 2종 주거지역을 이원화하겠다면 용적률은 과밀개발 억제차원에서 어느 정도는 이해가 되나, 최고층수는 평균층수 개념의 상향조정 등으로 전환하여야 할 것이다. ■ 용적률 및 층수 관련 개정(안) (참고) 3종 일반주거지역은 층고제한을 두지 않음.